Savjet pri kupoprodaji stana

[Eldarion]

Molim Vas pravni savjet,

 

Kupujem stan. Izmedju mene kao kupca i prodavatelja je agencija koju je za posredovanje unajmio prodavatelj. Odvjetnik kojeg je unajmila agencija slaze ugovore.

 

Predlozeno je da se prvo potpise predugovor (studeni) i plati kapara od 10% ugovorene cijene. Zatim bi se do kraja godine (srdina prosinca, kraj prosinca) potpisao kupoprodajni ugovor prema kojem ce se izvrsiti predbiljezba. Pri tom prodavatelj zahtjeva jos otprilike 50% ugovorene cijene isplacene u gotovini.

 

Nakon par mjeseci (ozujak sljedece godine), kada se prodavatelj zeli iseliti, isplatio bi se ostatak ugovorene cijene (40%) i izdala tabularna isprava.

 

Zanima me jesam li ja kao kupac siguran u tom slucaju? Jest, imam predbiljezbu, ali i dajem 60% iznosa za stan, a nemam nista u zamjenu, dok prodavatelj ima i novac i svoj stan u posjedu.

 

Razlog zbog kojeg zelim potpisati kupoprodajni je taj da se ukidaju porezne olaksice na prvu nekretninu.

 

Mislio sam predloziti da sklopimo kupoprodajni do kraja godine u kojem se definira predbiljezba, a isplata 90% iznosa (puni iznos bez kapare) bi se desila u trenutku primopredaje stana i izdavanja tabularne isprave.

 

Da nema hitnosti do kraja godine onda bi potpisao predugovor i cekao ozujak kada vlasnici zele izaci iz stana i tada rijesio glavni ugovor i isplatu 90% iznosa.

 

Ne znam koji je nacin siguran i za mene i za prodavatelja. Ne znam niti koje su manevarske mogucnosti za prodavatelja u trenutku kada ima novac a recimo ne zeli primiti ostatak i izdati tabularnu nego odluci krenuti stvar povlaciti po sudovima.

 

Vjerujem da prodavatelj isto ima zabrinutost da ce mi dopustiti predbiljezbu i ako ne zatrazi neki iznos, da mu mogu praviti probleme zbog te predbiljezbe.

 

Moze li se u ugovor unijeti neki rok u kojem se predbiljezba automatski brise ukoliko kupac ne isplati iznos?

 

Zbunjen sam, hvala

[Spitfire]

Ne bi bilo zgorega da se oboje, vi i prodavatelj, pojavite zajedno kod dotičnog odvjetnika kad je već unajmljen od strane agencije pa nakon što mu objasnite situaciju složi ugovor na opće zadovoljstvo. Valjda zna svoj posao. U ovome slučaju bi mogao ugovor biti s odredbom plačanja na rate (dvije) sa ostalim odredbama osiguranja i vas i prodavatelja kao i dio o tabularnoj, iseljavanje prodavatelja i stupanje u posjed.

 

S tim da je ovaj prijedlog izmjena PPN još uvijek "u zraku"..isto (4%+ukidanje oslobođenja) se predlagalo krajem 2013 pa propalo.

[Eldarion]

Hvala. Koje bi to bile odredbe osiguranja nas i prodavatelja? Odvjetnik radi za agenciju koju je unajmio prodavatelj pa sam ja automatski suprotna strana.

 

Malo je neobicno da prodavatelj trazi prvu ratu kako bi sebe mogao stambeno zbrinuti u drugom stanu i napustiti stan da mi ga preda praznog. A istovremeno kad bude sebi kupovao stan, trazit ce da ga odmah plati i useli, sto mu je neprihvatljivo u nasem slucaju. A mi nudimo gotovinu i odmah stupanje u posjed.

 

Dobio sam savjet da predlozim potpis kupoprodajnog bez isplate, a isplata do nekog roka ili ranije kad prodavatelj nadje novi stan. Kako bi se to uopce formiralo kao uvjet?

 

P.S. ovaj put mi se prijedlog poreznih promjena cijii realnijim samo ne znam koliko brzo ga vladajuci mogu sprovesti.

[felixx]

Malo je neobicno da prodavatelj trazi prvu ratu kako bi sebe mogao stambeno zbrinuti u drugom stanu i napustiti stan da mi ga preda praznog. A istovremeno kad bude sebi kupovao stan, trazit ce da ga odmah plati i useli, sto mu je neprihvatljivo u nasem slucaju. A mi nudimo gotovinu i odmah stupanje u posjed.

 

Danas je nekretninu jako teško prodati, i kupac je taj koji se ne bi trebao podređivati izvoljevanjima prodavatelja. Pogotovo kupac koji ima keš.

 

Moj savjet je da prodavatelju ponudite upravo ovo podcrtano. Ostavite mu 15 dana da iseli. Neka unajmi stan.

 

Dobio sam savjet da predlozim potpis kupoprodajnog bez isplate, a isplata do nekog roka ili ranije kad prodavatelj nadje novi stan. Kako bi se to uopce formiralo kao uvjet?

 

I što kada nakon 5 mjeseci prodavatelj 'ne nađe' odgovarajući stan?

 

P.S. ovaj put mi se prijedlog poreznih promjena cijii realnijim samo ne znam koliko brzo ga vladajuci mogu sprovesti.

 

Meni se čini da su te izmjene sada sasvim izvjesne, jer se u praksi pokazalo da olakšice relativno malo koriste onima kojima su bile namjenjene.

 

Za samu promjenu dovoljna je izmjena zakona i uputa poreznicima da obračunavaju 4% .

Njima će to biti i lakše nego da kupac pribavlja silne potvrde za olakšicu a oni ih provjeravaju i onda izračunavaju kolliko stvarno olakšice i na koliko kvadrata pojedini kupac može ostvariti.

[Eldarion]

Predlozit cu prodavatelju da:

 

1. Isplatim kaparu po predugovoru

2. Potpisemo glavni kupoprodajni ugovor u kojem se definira da ga isplacujem u cijelosti u zamjenu za uknjizbu vlasnistva bilo kad od trenutka sklapanja ugovora do fiksnog datuma u buducnosti.

 

Za to vrijeme prodavatelj ima kaparu da ugovori novi stan, a kad ga ja isplatim moze on isplatiti svog prodavatelja. Nakon moje uknjizbe ima 15 dana da se iseli i to je to.

[fuelforlife80]

Dobar dan,

 

Bio bih zahvalan ako mi netko moze pomoci, kupujem stan od 3 vlasnice nasljednice, stan je cist bez opterecenja. Rezije i svi racuni se i dalje vode na pokojnog Gospodina, mene zanima da li bi one trebale prvo prepisati sve racune na sebe pa ja onda na svoje ime i da li cu imati dodatne komplikacije ako prepisujem razije na sebe sa pokojnika.

 

Hvala unaprijed na pomoci

[G-man]

Jeste li provjerili ima li dugova po računima?

[fuelforlife80]

Jeste li provjerili ima li dugova po računima?

 

Nisam kod kuce pa nemam moucnost provjere dugova, stizem tek 20.12. a pokusao bi kupiti stan do Nove godine, radi novog poreza.

Pronasao sam podatak, ako se rezije prepisuju od pokojnika, da je potrebno predati nekakvu molbu ili zahtjev ne znam koliko to odugovlaci cijeli proces.

Da li ste upoznati sa tom procedurom,

[G-man]

Svakako bih na vašem mjestu to provjerio, jer vam se stvari mogu zakoplicirati budući pružatelje usluga neće zanimati činjenica da su neplaćeni računi glasili na ime pokojnog, već će u slučaju duga posegnuti za lakonskim rješenjem - ići će na vas kao novog vlasnika.

 

A vi se onda "natežite" sa prodavateljicama, ako treba i sudski za povrat tih sredstava.

[fuelforlife80]

Pa imate pravo, najbolje da dok imam vremena one prepisu rezije na sebe. pa nakon prodaje ja sve uredno sa stanjem brojila i ostalih stvari prebacim na sebe.

Hvala na savjetu