Ništavnost ugovora i posljedice

[commodore]

Poštovani,

u ugovoru o zakupu zemljišta na dulji rok (zakupnina=2500 eur) vlasnik je dao pristanak zakupoprimcu za gradnju manjeg objekta. Prije isteka ugovora zakupoprimci tuže vlasnika zemljišta i traže odštetu u visini tržišne vrijednosti cjelokupne nekretnine (građevine i zemljišta, sada 150000 eur).

Sud je ovakav ugovor o zakupu proglasio ništavnim iz niza razloga i nije sporno da je ugovor ništavan. Međutim, ako je ugovor ništavan da li zakupoprimac ima pravo na ovakvu visinu/vrstu odštete? Prije svega ulaganje u objekt tek je 10% vrijednosti cijele nekretnine.

Volio bih znati koje su uobičajene posljedice ništavnosti ugovora u ovakvim situacijama.

[G-man]

Smatram da je vaš problem, u osnovi, stvarno-pravne naravi, a ne obvezno-pravne. Vidite si odredbe čl. 152-154. Zakona o vlasništvu.

 

A koja je bila stvarna namjera stranaka, to valjda sami znate.

[Matrix]

koje su uobičajene posljedice ništavnosti ugovora

S njima se postupa kao da nikad nisu ni zaključeni, kao da pravno ne postoje,no osnovna dužnost ugovornih strana u tom slučaju jest povrat u prijašnje stanje, i to tako da svaka od njih ima vratiti drugoj sve što je primila po osnovi takvog ugovora,pa čak šta više u određenim situacijama postoji i mogućnost zahtijevati naknadu štete od strane koja je odgovorna za sklapanje ništavog pravnog posla.

[commodore]

Postovani G-man,

Radi se o ugovoru o najmu u kojem namjera bila da netko tko nije smio posjedovati zemljiste ipak to zemljiste posjeduje i to na dulji rok.

Znaci da su i graditelj i vlasnik znali da krse zakon, a posebno graditelj jer je ipak njegov interes i namjera bio izigrati propise koji su mu to branili. Problem je u tome sto svatko tumaci ugovor na svoji nacin, a poznato je da prosjecan sudac u RH ima problem prosuditi necije postenje i namjere, zbog toga sam napomenuo da je ugovor nistavan.

[commodore]

Postovani Matrix,

Koliko je bitna cinjenica nistavnosti ugovora? U ovom slucaju sud je tu nistavnost utvrdio po sluzbenoj duznosti odmah na pocetku, bez da je itko isticao nistavnost. Prema tome, sud postupa tako da "svaka stranka ima vrati drugoj ono sto je primila po osnovi tog ugovora" ili se ide na stvarno pravo i zakon o vlasnistvu i prosudjivanje kome sto pripada?

[felixx]

Koliko je bitna cinjenica nistavnosti ugovora? U ovom slucaju sud je tu nistavnost utvrdio po sluzbenoj duznosti odmah na pocetku, bez da je itko isticao nistavnost. Prema tome, sud postupa tako da "svaka stranka ima vrati drugoj ono sto je primila po osnovi tog ugovora" ili se ide na stvarno pravo i zakon o vlasnistvu i prosudjivanje kome sto pripada?

 

Problem vam je da čak i u situacijama kada je zakonski mnogo jasije definirana situacija, zakoni se u sudskoj praksi tumače kako kome paše.

Možete doživjeti nevjerojatne 'perverzije' u iskrivljenim tumačenju zakonskih odredbi.

 

A u vašem slučaju sve to je i puno gore.

 

Po mom mišljenju, ako se išlo na poništenje presude, trebalo je tražiti od suda da izrijekom navede što to konkretno znači za stranke u postupku, koje su njihove obaveze.

 

Jer vi sada unatoč poništenom ugovoru imate i dalje činjenično stanje da je osoba koja je u posjedu vašeg zemljišta na zemljištu sagradila nekretninu.

I uopće nije jasno koji bi se sad članak ZV 152.-154. trebao primjeniti u vašem slučaju. Tj, ako je poništen ugovor podrazumijeva li to i da niste pristali da unajmitelj gradi, pa je on nepošteni graditelj.

 

 

 

Na vašem mjestu ja bih se pozvao na čl. 154. ZV, tj da u slučaju poništenog ugovora ni vi ni graditelj 'niste pošteni'.

Taj članak je najbliži tumačenju stvarnog stanja.

 

Prije isteka ugovora zakupoprimci tuže vlasnika zemljišta i traže odštetu u visini tržišne vrijednosti cjelokupne nekretnine (građevine i zemljišta, sada 150000 eur).

 

Svakako odmah na prvom ročistu rušiti vrijednost spora isticanjem da niti po jednom članku zakona tužitelj ne može bez naknade steći zemljište, nego bi u najgorem tumačenju po vlasnika zemljišta( čl. 153. ZV ) bio dužan vlasniku isplatiti tržnu vrijednost zemljišta.

 

Dakle, vrijednost zemljišta uopće ne može biti predmet spora, nego samo iznos koji je uložen u gradnju.

 

Jako važno - je li gradnja dovršena, koristi li ju graditelj?

 

Ja bih odmah podnio prijavu za bespravnu gradnju građevinskoj inspekciji.

[G-man]

Pazite jednu stvar - sud odlučuje u granicama tužbenog zahtjeva, pa si vidite temeljem kojeg članka kojeg zakona je tužitelj postavio svoj zahtjev.

 

I druga stvar, koju je felixx naveo - ovom odlukom, vaš odnos očito nije razriješen i biti će potreban novi postupak.

[commodore]

Vec smo dozivjeli svakakve perverzije u obrazlozenju presude suda prvog stupnja, a koja je bila ukinuta. Sud smatra da je graditelj posten, iako je upravo on inicirao potpisivanje ugovora kojim bi posjedovao stvar na dulji rok, a sto mu zakon nije dopustao ( izigravao je propise). Prije isteka ugovora graditelj je zahtjevao od vlasnika potpisivanje novog ugovora, sto je ociti dokaz da je znao da nema pravo na posjed....medjutim sud lisen svake logike to smatra postenim posjedom.

Graditelj je postavio zahtjev temeljem ZOO cl210 i smatra da mu pripada trzisna vrijednost gradjevine + zemljista.

Ono sto me interesira, ako je ugovor nistavan, ne prestaje li tu sva prica; svatko uzima natrag ono sto je dao + eventualni troskovi gradnje, a ne trzisna vrijednost gradjevine + zemljista.

[Matrix]

tražiti od suda da izrijekom navede što to konkretno znači za stranke u postupku, koje su njihove obaveze.

procesno nedopušteno,obzirom da sud svoje odluke donosi u granicama tužbenog zahtjeva koje stranke postave u postupku,glede čega se presuda suda svodi na riječi "usvaja se…… "ili "odbija se……"a sve ostalo iza toga je u biti postavljeni zahtjev stranke,pa ako bi sud u presudu dodavao novotarije to bi činilo povrijedu odredaba parničnog postupka,no to neznači da sud u obrazloženju presude nemože navesti što u konkretnom slučaju za stranke znači ništavost ugovora ali to neobvezuje stranke,obzirom da je samo izreka obvezujuća no ne i obrazloženje.

[G-man]

Graditelj je postavio zahtjev temeljem ZOO cl210 i smatra da mu pripada trzisna vrijednost gradjevine + zemljista.

 

Pretpostavljam da se ovo odnosi na stariji ZOO? Stjecanje bez osnove?

[felixx]

sud svoje odluke donosi u granicama tužbenog zahtjeva koje stranke postave u postupku,glede čega se presuda suda svodi na riječi "usvaja se…… "ili "odbija se……"a sve ostalo iza toga je u biti postavljeni zahtjev stranke,

 

Pretpostavljam da je pravno upućenima jasno da bi takav zahtjev trebao biti definiran unutar tužbe, ili unutar odgovora na takvu tužbu.

 

 

Polazeći od razumne pretpostavke da su stranke u ovom sporu angažirale odvjetnike, postavlja se pitanje koliko su savjesno ti odvjetnici zastupali stranke. Savjestan odvjetnik bi upozorio stranku da samim poništenjem ugovora spor nije riješen, nego bi savjetovao stranku da se u tužbi traži da se definiraju obaveze tuženika i tužitelja, u skladu sa nekim od gore spomenutih zakona.

Naravno, i same stranke tu nisu bez krivnje, ako se nisu konzultirali sa odvjetnicima ili nisu poslušali njihove savjete, preporuke, objašnjenja i upute. Stranke se često samo interesiraju za što manju cijenu spora, a ne da spor kvalitetno i potpuno riješe.

[commodore]

Da, stari ZOO.