Kako procijeniti vrijednost nekretnine na kojoj bi se gradila zgrada?

[Persevera]

U gradu, na zemljistu od cca 280 m2 imam staru prizemnicu od 100 m2 (sve uredno 1/1).

 

Varijanta A: Ako ovu moju nekretninu prodam gradjevinskom poduzetniku koji ce tu sagraditi zgradu od 4-5 katova, kako procijeniti vrijednost moje nekretnine? Jedan mi nudi cijenu X po svakom m2, tj. samo za zemljiste. Drugi mi nudi zamjenski stan.

Varijanta B: Ali ako moju nekretninu kupuje privatna osoba, koja tu sagradi prizemlje i samo jedan kat, kolika je prodajna vrijednost moje nekretnine?

Varijanta C: Po GUP-u je dozvoljena gradnja zgrade od 8 katova (trgov + uredi + stanovi).

Gradjevinsko poduzece otkupi od mene moju nekretninu i od mojih susjeda njihove, koje su slicne. To poduzece, na nasim parcelama, izgradi veliki objekt. Kako u varijanti C procijeniti vrijednost moje nekretnine?

 

Molim za objasnjenje logike po kojoj se radi procjena!

HVALA unaprijed!

 

 

 

 

 

 

[mike06]

Pa vi prodajete zemljište i ono što se na njemu nalazi. Dakle, nemožete predviđati koliko se tu katova bude napravilo, pa prema tome odrediti cijenu.

To bi bilo isto kao da vam država hoće otkupiti cijeli brijeg da na njemu zasadi borove, a vi saznate da će tu biti izgrađen tunel.

Trebate uzeti stručnog procijenitelja koji će odrediti (procijeniti) vrijednost zemljišta.

Samo, malo mi je sumnjivo da će netko otkupiti tako malo zemljište jer je po prostornim planovima kvota izgrađenosti od 30 - 50 %, pa je to po meni premalo da se izgradi neka veća građevina, možda, trebate se rspitati u odjelu za prostorno planiranje vašeg mjesta.

Vrijednost zemljišta = vrijednost zemljišta + ono što se na njemu nalazi.

Persevera je napisao:

U gradu, na zemljistu od cca 280 m2 imam staru prizemnicu od 100 m2 (sve uredno 1/1).

 

Varijanta A: Ako ovu moju nekretninu prodam gradjevinskom poduzetniku koji ce tu sagraditi zgradu od 4-5 katova, kako procijeniti vrijednost moje nekretnine? Jedan mi nudi cijenu X po svakom m2, tj. samo za zemljiste. Drugi mi nudi zamjenski stan.

Varijanta B: Ali ako moju nekretninu kupuje privatna osoba, koja tu sagradi prizemlje i samo jedan kat, kolika je prodajna vrijednost moje nekretnine?

Varijanta C: Po GUP-u je dozvoljena gradnja zgrade od 8 katova (trgov + uredi + stanovi).

Gradjevinsko poduzece otkupi od mene moju nekretninu i od mojih susjeda njihove, koje su slicne. To poduzece, na nasim parcelama, izgradi veliki objekt. Kako u varijanti C procijeniti vrijednost moje nekretnine?

 

Molim za objasnjenje logike po kojoj se radi procjena!

HVALA unaprijed!

 

 

 

 

 

 

[Persevera]

Hvala na vasem misljkenju.

 

 

Naravno, da smo se raspitali i znamo da je dozvoljeni max zgrada s 8 katova. U pravu ste da nije moguce da se na 300 m2 izgradi zgrada od 8 katova, ali je moguce da se na 7 x 300 m2 (7 slicnih parcela) izgradi takova zgrada, kao je to predvidjeno urb. planom.

 

Nije moguce procjenjivati vrijednost nekretnine od njenog fizickog konteksta i onog sto je zamisljeno prostornim planovima da ce tu moci biti. Ista nekretnina, poput moje, ne vrijedi isto ako se nalazi u centru Pariza, Dubrovnika, Knina, usred parka prirode itd... Naravno, pod uvjetom da nije drzava, opcina ili opcenito - Vlast, odlucila to otkupiti.

 

Vratimo se na moj problem, molim vas, jer trebamo pomoc.

Da li netko drugi ima jos neko misljenje, savjet ili ideju kako se postaviti u ovoj problematici (prije kontaktiranja procjenitelja)?

 

Zahvaljujem iskreno na svakom savjetu ili informaciji!

[Persevera]

U tom i jest kvaka!

od Persevera od 29/4/2008

 

Hvala na vasem misljkenju.

 

 

Naravno, da smo se raspitali i znamo da je dozvoljeni max zgrada s 8 katova. U pravu ste da nije moguce da se na 300 m2 izgradi zgrada od 8 katova, ali je moguce da se na 7 x 300 m2 (7 slicnih parcela) izgradi takova zgrada, kao je to predvidjeno urb. planom.

 

Nije moguce procjenjivati vrijednost nekretnine IZVAN njenog fizickog konteksta i onog sto je zamisljeno prostornim planovima da ce tu moci biti. Ista nekretnina, poput moje, ne vrijedi isto ako se nalazi u centru Pariza, Dubrovnika, Knina, usred parka prirode itd... Naravno, pod uvjetom da nije drzava, opcina ili opcenito - Vlast, odlucila to otkupiti.

 

Vratimo se na moj problem, molim vas, jer trebamo pomoc.

Da li netko drugi ima jos neko misljenje, savjet ili ideju kako se postaviti u ovoj problematici (prije kontaktiranja procjenitelja)?

 

Zahvaljujem iskreno na svakom savjetu ili informaciji!

 

 

[mariolino]

Vidim da ti nitko ne zeli pomoci, a vidim i da ima i "pijanih odgovora".

 

Ovako se procjenjuje nekretnina:

- na osnovu maksimalne dozvoljene katnosti i izgradivosti, a to je moguce i za recimo 8 katova i 40%.

- na osnovu cijene prodaje (recimo tako prosjecne ili ocekivane cijene prodaje)

- na osnovu svih ostalih prava gradnje (kao sto su recimo podzemne garaze)

 

Naime, ako se udruzite vas vise susjeda, a pretpostavka je da su svim parcelama jednaka dozvoljena katnost i izgradivost ... svaki od vas bi trebao dobiti proporcionalni udio u odnosu na svoju velicinu parcele.

 

Ako su recimo svih sedam parcela jednake (pa recimo cak i jednake orijentacije, jer nije svejedno da li neka gleda na tvornicu a druga na zeleni park), onda je racunica jednostavna:

 

- 40% od 280 m2 = 112 m2

- 8 katova x 112 m2 = cca. 900 m2

- korisna povrsina za prodaju 75% od 900 m2 = cca. 675 m2

- prosjecna cijena za prodaju 2000 E/m2

- prodajna vrijednost objekta : 2000 x 675 = 1.350.000 Eura

- vrijednost zemljista : 20% od prodajne cijene objekta = 270.000 Eura

 

Odnosno, ako ti ne plate 250-270.000 eura , NE PRODAVAJ. Ili sto bi se reklo i gradjevinskom zargonu danas: NE PRODAJI

 

Ako su dozvoljene i podzemne garaze, onda se prica usloznjava.

 

Sve ovo gore navedeno je samo pod pretpostavkom da se udruzite Vas nekoliko stanara, jer je u slucaju da se ide na gradnju manjeg objekta, a s tolikom katnoscu vrijednost nesto manja, jer se i korisni kvadrati smanjuju u postotku na ustrb liftova i stubista i vanjskih zidova.

 

BUJRUM!

[Persevera]

Divno, jednom rijecju divota, i HVALA - kako precizan odgovor!!!

Kao zamisljen!