Dosjelost prema prijeugovora

[DragoLad]

Godine 1995 sklopio se predugovor temeljem kojeg se je isplatio suvlastnički dio nekretnine. Posle toga ugovor nikada se nije sklopio.

Prodavač, kad je sklopio predugovor, nije bio vlasnik nekretnine, bio pa je nasljednik po majci, ko ja je umrla nešto prije, a nasleđivanje u inozemstvu još nije bilo završeno. Nasljeđivanje završilo se ove godine v Hrvatskoj.

 

Sad, posle nasleđivanja, javio se kupac, koji je i prije bio suvlastnik nekretnine, koji tvrdi, da je stigao vlastništvo temeljem pravnog posla, odnosno temeljem dosjelosti, jer je u predugovoru bilo dogovoreno, da kupac preuzime nekretnino i nastupi vlasništvo, kad se sklopio predugovor.

 

Kod nas nije moguće temeljem predugovora da budeš kao vlastnik u dobroj vjeri. A šta kaže sudska praksa u R Hrvatski?

 

Puna vam hvala na odgovorima.

 

(Izvinjavam se puno zbog stvarno loše gramatike, a sam stranac in ne pričam baš hrvatski).

[dickan]

Nisi stranac nego si susjed.

Ovo je malo komplicirana situacija, između ostaloga jer nije sasvim jasno opisana.

Predugovor bi kao prvo mogao biti utvrđen ništavim jer su ništavi ugovori kojima osoba - pretpostavljeni budući nasljednik - raspolaže pretpostavljenim budućim nasljedstvom. Ako predugovor bude utvrđen ništavim, predugovorne strane dužne su jedna drugoj vratiti ono što je temeljem predugovora primljeno.

Kao drugo, stjecanje prava vlasništva temeljem pravnog posla i temeljem dosjelosti su dvije različite stvari.

Temeljem pravnog posla (predugovora) vlasništvo nije stečeno, jer je za to potrebna uknjižba prava vlasništva (ili ovdje suvlasništva)u zemljišnoj knjizi. To nije moguće jer prodavatelj nije bio vlasnik, pa nije ni mogao dati valjanu dozvolu za uknjižbu. Ako je sada prodavatelj uknjižen kao vlasnik, može sklopiti glavni ugovor, potvrditi da je primio novac i dozvoliti kupcu uknjižbu u zemljišnu knjigu.

Temeljem dosjelosti stječe se pravo vlasništva na nekretnini zbog posjedovanja nekretnine kroz zakonom određeno vrijeme. Međutim, taj posjed mora biti samostalan (u pravnom smislu), što znači da posjednik nije znao da nije vlasnik nekretnine (ako je prije isteka roka samo vidio vlasnički list - izostaje ta pretpostavka), i bio uvjeren da je upravo on vlasnik, i barem pošten (u pravnom smislu), odnosno da nije znao niti morao znati da mu ne pripada pravo na posjed.

Suvlasnik je redovito pošteni posjednik, jer ima pravo na posjed, ali ako je znao za suvlasništvo, ne može steći pravo vlasništva na ostalim suvlasničkim dijelovima dosjelošću, odnosno samim posjedovanjem, jer tada posjed nije samostalan.

Na tužitelju je teret dokazivanja. Pazite na rokove.

[DragoLad]

Da, stvarno sam susjed.

 

I. Vi kažete da prema Zakonu o nasljeđivanju (koji je valjao 1995)preije završetka nasljeđivanja nije bilo moguće sklopiti ugovor ili prijeugovor sa kojim bi se prodalo nešto, što je predmet nasljeđivanja? Možete mi to utvrditi sa zakonskom normom (iz ZN)?

 

II. Tužba se glasi smatrajuči 1. ako je tužitelj stkao pravo vlastništva temeljem pravnog posla, da onda tuženik priznaje pravo vlasništva tužitelju ili 2. ako je tužitelj stekao pravo vlasništva temeljem dosjelosti, da je tuženik dužan trpjeti brisanje uz upis prava vlasništva na svom suvlasničkom djelu.

 

III. U projeugovoru stoji, da kupac nastupi posjedu nekretnine temeljom prijeugovora i da će se kupoprodajni ugovor sklopiti odmah, kad završi postupak nasljeđivanja i kad nasljedniki postaju vlasniki, upisani u zemljišnim knjigama. Nasljeđivanje završio je godine 1998 kod nas (i za nekretnine, a hrvatski sud nije htio priprimiti takvo rješenje o nasljeđivanju - jasno zašto), kot vas onda prošle godine. Dali to što promjeni?!

 

Kod nas ima rok od 6 mjeseci posle roka u preijeugovoru zahtjevaš da se sklopi ugovor, a posle toga izgubiš pravo na takvu zahtjevu. Pa kod vas?

 

(Ako ste odvjetnik... onda trebam stvarno nekog, da me zastupa kod vas na sudu.)

 

Hvala još jedan put za sve informacije.

[KronicnaStranka]

Mislim da ste niste dobro razumjeli, odnosno da postoji nejasnoća.

 

Nasljednik postaje nasljednikom u trenutku smrti. Dakle, ako je ugovor sklopljen nakon smrti ostavitelja, ali prije završetka ostavinskog postupka, može biti valjan, po uvjetom da se u samom ostavinskom postupku ne utvrdi da nasljednik ne nasljeđuje predmet ugovaranja.

 

Po zakonu RH, za nasljeđivanje nekretnina u RH nadležan je isključivo sud RH. Zbog toga je bio nužan posebni postupak u Hrvatskoj.

 

U predugovoru se u pravilu ugovara što će se dogoditi ako ne dođe do ugovorenog pravnog posla, tj. do sklapanja ugovora.

 

Dakle, prvo bi bilo nužno znati što je u tom smislu napisano u ovom konkretnom predugovoru.

 

Opće zakonske odredbe o predugovoru se nalaze u Zakonu o obveznim odnosima. Iz toga zakona:

 

Predugovor

Članak 268.

(1) Predugovor je ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor.

(2) Propisi o obliku glavnog ugovora važe i za predugovor ako je propisani oblik pretpostavka valjanosti ugovora.

(3) Predugovor obvezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora.

(4) Na zahtjev zainteresirane strane sud će narediti strani koja odbija sklopiti glavni ugovor da to učini u roku koji će joj odrediti.

(5) Sklapanje glavnog ugovora može se zahtijevati u roku od šest mjeseci od isteka roka predviđenog za njegovo sklapanje, a ako taj rok nije predviđen, onda od dana kad je prema naravi posla i okolnostima ugovor trebao biti sklopljen.

(6) Predugovor ne obvezuje ako su se okolnosti od njegova sklapanja toliko izmijenile da ne bi bio ni sklopljen da su takve okolnosti postojale u to vrijeme.

 

(Nisam pravnik, pa nažalost ne mogu pomoći na sudu.)

[DragoLad]

U prijeugovoru ne stoji ništa u vezi sto će se dogoditi ako ne dođe do ugovorenog pravnog posla.

Onda postoji još pitanje, da se u ovoj stvari uporabi zakon, koji je valjao godine 1995, kad se sklopio prijeugovor i onda koji je ovaj zakon. Zakonu o obveznim odnosima?

Još uvjet postoji pitanje, dali je moguće postignuti vlastništvo temeljem dosjelosti ako ima neko u ruci samo prijeugovor, a ugovor nikada nije bio sklopljen?!

I postoji još podredno pitanje ako bi trebao tužnik da pravilno tuži na sklapanje ugovora u roku 6 mjeseci?! (Onda je zakasnio.)

 

(Opet vam hvala, da se bavite sa mojim naivnim pitanjima...)

[KronicnaStranka]

Gore navedeni članak je iz sada važećeg zakona.

 

Od 1978. do 1999. bio je na snazi raniji Zakon o obveznim odnosima koji regulira istu stvar u čl. 45. Nema razlike, osim u jezičnim detaljima.

 

Oba zakona mogu se naći na www.pravokutnik.net, pod Zakoni.

 

Po mojem mišljenju, ako ništa nije bilo posebno ugovoreno, onda se primjenjuju zakonske odredbe. To bi značilo da je rok za sklapanje ugovora bio 6 mjeseci od pravomoćnosti rješenja o nasljeđivanju, budući da je realizacija ugovora bila predviđena po okončanju ostavinskog postupka. Pri tome treba uzeti u obzir da se rok od 6 mjeseci računa od datuma kad je stranka koja je sklopila preudgovor primila rješenje o nasljeđivanju, odnosno od isteka roka za žalbu po primitku toga rješenja.

 

Moje je mišljenje da se može postići vlasništvo dosjelošću na temelju predugovora, ako su već prema predugovoru ispunjene sve obaveze radi stjecanja vlasništva. Konkretno, ako je kupac u potpunosti isplatio prodavatelja već po predugovoru, mislim da može tražiti priznanje vlasništva.

 

Ako to nije slučaj, mislim da dosjelost nije moguća jer novi stjecatelj nije pošten budući da baš po preudugovoru zna da nije vlasnik, nego da je vlasnik netko drugi. Inače predugovor ne bi ni sklapao.