Najamnina za suvlasnički dio nekretnine

[Visemir]

Brat i ja smo suvlasnici nekretnine (naslijedili od roditelja).

Odmah smo pokrenuli postupak diobe suvlasništva. Dioba se otegla i još traje. Rastezanje postupka diobe je izazvao moj brat osporavanjem suvlasničkih dijelova. Nakon smrti roditelja ja sam ostao stanovati u predmetnoj nekretnini.

 

Pitanje 1.: Može li moj brat tražiti naknadu za to što ja stanujem u predmetnoj nekretnini, a on ju ne koristi (svojom krivnjom jer rasteže postupak diobe)?

 

Pitanje 2.: Može li suvlasnik (koji je vlasnik svakog atoma te nekretnine) drugom suvlasniku naplaćivati najamninu (suvlasnik je vlasnik samo idealnog dijela nekretnine)?

 

Oko upravljanja suvlasničkom nekretninom se brat i ja nismo dogovarali, nego smo odmah krenuli u postupak diobe.

 

Čl. 39. st. 1. i 2. ZOV-a (Izvršavanje prava vlasništva glede cijele stvari) o tome kaže:

(1) Nije li što drugo određeno, svaki suvlasnik smije izvršavati glede cijele stvari sve ovlasti koje ima kao nositelj dijela prava vlasništva bez suglasnosti ostalih suvlasnika, ako time ne vrijeđa prava ostalih suvlasnika.“

(2) Plodovi i druge koristi od cijele stvari, kao i troškovi i tereti, dijele se među sve suvlasnike razmjerno veličini njihovih suvlasničkih dijelova, ako se drukčije ne sporazumiju.

[bovu]

suvlasnici nekretnine postajete tek kad se upišete u gruntovnu knjigu kao vlasnici poslije ostavinske.

a samo vlasnik nekretnine može tražiti plaćanje najma.

[Visemir]

Poteže se sudska praksa (datira iz socijalizma) prema kojoj jedan suvlasnik može tražiti naknadu od drugog za korištenje suvlasničke stvari (u ovom slučaju stana), jer ju samo on koristi, i to tijekom trajanja postupka diobe suvlasništva sudskim putom. Jer, prvi suvlasnik koji ne koristi stan, kao, gubi najamninu koju bi mogao ubirati da je dioba izvršena i da on samostalno upravlja stvarju (stanom).

 

Po meni suvlasništvo je takav oblik vlasništva gdje su svi suvlasnici vlasnici cijele stvari, a oko izvršavanja prava vlasništva se dogovaraju. Ako nastane spor rješenje se traži u razvrgavanju suvlasničkog odnosa.

 

Naknadu izgubljene najamnine (za stan) bi prvi suvlasnik mogao tražiti od drugoga jedino kada bi drugi suvlasnik stan iznajmljivao i na njemu zarađivao. No kada ga on sam koristi, koristi svoju stvar te za nju ne treba plaćati nikome.

 

Da li je to dobar pristup?

[Poduzetnica]

Postovani,

Kako za mir tako je i za svadju tj. spor potrebno najmanje dvoje pa Vam dobronamjerno skrecem paznju na uobicajeno skroz nespornu cinjenicu da se spor rasteze zbog vas oboje koji izgleda ne popustate dovoljno u svojim zahtjevima kako biste dosli do sporazumno dogovornog rjesenja.

 

Prema tome, kao sto Vam je “bovu” vec napomenuo, dok se ne dogovorite i ne upisete gruntovno, niste trenutacno ni vlasnici ni suvlasnici nego ste u istom polozaju potencijalnih (su)vlasnika pa bi po mom misljenju bilo posteno i pravedno tako se i postaviti tj. dok traje spor odrediti iznos najma nekretnine kao da je iznajmljena nekom trecem, fiksne troskove (koji bi postojali i da u stanu ne zivi nitko) dijeliti na pola, a varijabilne i najam neka snosi onaj tko u predmetnom stanu stvarno zivi (tj. polovicu najma isplacuje onome tko u stanu ne zivi).

 

Bilo bi idealno kad bi Vas takav nacin razmisljanja podsjetio da “dogovor kucu gradi, a nesloga je razgradjuje” te da oboje sto prije mudro zakljucite da je i najgori dogovor bolji od najbolje sudske presude.

 

[Visemir]

Slažem se da je to ispravan put i vrlo je praktičan i jeftin. No život donosi i nepredviđene situacije.

 

Stoga bih Vas molio da još malo produbimo teorijski ovu temu.

 

Uzet ću primjer sa jednog foruma: u posjedu stana se našlo 12 suvlasnika nakon što su očevi i djedovi pomrli a unuci nasljedili stan. Onaj koji je sve vrijeme stanovao u stanu želio je izvršiti otkup od svih suvlasnika njihove idealne dijelove. (dioba isplatom). To mu je i uspjelo, osim u slučaju jednoga koji je unazad potraživao izgubljenu najamninu koju bi ostvarivao iznajmljujući "svoj dio stana".

Na žalost ta famozna sudaka praksa iz socijalizma to tako tretira.

 

Međutim, suvasnici su vlasnici idealnog dijela stvari kada su u suvlasničkom odnosu. Dakle, mogu stvar koristiti osobno ili ju davati na korištenje na tržištu (stan, na pr.) te tako dobijenu korist dijeliti na suvlasničke dijelove (prema veličini idealnog dijela).

Kada jedan od suvlasnika na takav način stječe korist, drugi suvlasnici sudskim putem mogu tražiti izgubljeni prihod koji im je slijedovao.

 

No, kada se radi o izravnoj upotrebi stvari (stana) od strane suvlasnika onda taj slučaj ne postoji po mojem mišljenju. Ukoloko dođe do situacije da suvlasnici ne mogu koristiti suvlasničku stvar na zadovoljavajući način zbog nekih razloga prestaje potreba za suvlasništvom i ono se razvrgava, ili se izlazi iz suvlasništva prodajom svojeg idealnog dijela nekom drugom.

 

Ne postoji prisilno suvlasništvo pa ne postoji niti prisilna naplata izgubljene koristi zbog nekorektnog ponašanja partnera (suvlasnika).

 

Možete li to malo elaborirati?

[anda]

Poduzetnica je napisao:

Postovani,

 

Prema tome, kao sto Vam je “bovu” vec napomenuo, dok se ne dogovorite i ne upisete gruntovno, niste trenutacno ni vlasnici ni suvlasnici nego ste u istom polozaju potencijalnih (su)vlasnika pa bi po mom misljenju bilo posteno i pravedno tako se i postaviti tj. dok traje spor odrediti iznos najma nekretnine kao da je iznajmljena nekom trecem, fiksne troskove (koji bi postojali i da u stanu ne zivi nitko) dijeliti na pola, a varijabilne i najam neka snosi onaj tko u predmetnom stanu stvarno zivi (tj. polovicu najma isplacuje onome tko u stanu ne zivi).

 

Bilo bi idealno kad bi Vas takav nacin razmisljanja podsjetio da “dogovor kucu gradi, a nesloga je razgradjuje” te da oboje sto prije mudro zakljucite da je i najgori dogovor bolji od najbolje sudske presude.

 

Moram se osvrnuti na to da činjenica što se radi o "potencijalnim suvlasnicima" u konkretnom slučaju nije relevantna u smislu da bi se ti suvlasnici što nisu upisani u zemljišnim knjigama trebali ponašati na određeni način. Naime, iako zakon ne poznaje pojam koji ću navesti, on postoji i dio je hrvatske realnosti - to su izvanknjižni suvlasnici.

 

Nadalje, da li suvlasnik što koristi jednu nekretninu duguje nešto drugom suvlasniku ovisi, po mom mišljenju o svakom pojedinom slučaju i okolnostima. U konkretnom slučaju pitam se da li je suvlasnik koji nije koristio nekretninu ikada izrazio želju da je koristi ili pak želju da je daje u najam, ali ne samo želju već da li je poduzeo ikakve aktivnosti u tom pravcu. Najmoprimci ne padaju s neba, da bi dokazao izgubljenu dobit po tom pitanju trebao bi dokazati i da je zaista kod njega postojala takva volja i jasan prijedlog, a koji druga strana nije prihvatila. Ako se toga sada sjetio nakon dvije godine, dobro možda mu to pravo možemo priznati od sada iako je i to upitno.

 

Da li je možda od strane drugog suvlasnika postojala volja da ga primi u taj stan da stanuje s njim, a ovaj to nije htio?

 

Možda možemo postaviti stvari na način - da li je njemu netko branio da stan koristi, ukoliko nije što ga nije koristio zajedno s drugim suvlasnikom. Drugom suvlasniku jednostavno ne odgovara najam stana nego korištenje i zašto bi zbog toga što koristi svoju stvar ikome išta dugovao.

 

Drugi suvlasnik ima gdje stanovati, pa onda on ne bi stanovao u tom stanu nego bi taj iznajmljivao. Zašto bi ovaj imao više prava iznajmljivati nego drugi stanovati.

 

Ne slažu se i trebaju razvrgnuti suvlasničku zajednicu, ali nisam sigurna da itko ikome išta duguje s osnova korištenja stvari u suvlasništvu.

 

I još štošta...tema je zanimljiva

[Poduzetnica]

Postovani,

Kao sto vidite po prethodnom odlicnom postu, moze se to elaborirati i analizirati do iznemoglosti. Moze se jos nadodati i mogucnost da su u stan mogli “upasti” nasilno neovlasteni ljudi (da u njemu nitko nije stanovao) i da ste ga Vi zapravo svojim boravkom spasili!

 

Vi stoga sami najbolje znate gdje biste bili zivjeli i da li biste bili placali i koliki najam za neki iznajmljeni stan da niste imali mogucnost zivjeti u ovom, po misljenju Vaseg brata, “za badave”. Ili koliko biste ustjedeli da niste, pretpostavljam, ulagali u ovaj stan niti da ste isplacivali sve druge sunasljednike. Ja Vas potpuno shvacam (jer prozivljavam nesto slicno), no kad se dva ovna sretnu na brvnu, znate i sami, najcesce oba zavrse u vodi - ako barem jedan prvi ne popusti... a onome tko u navedenom stanu ne zivi i nije u njega nista ulozio, lako moguce da je sasvim svejedno da li ce taj stan - zbog nemogucnosti dogovora oko podjele i isplate - zavrsiti na sudskoj prodaji ili mozda cak smatra da ce na taj nacin dobiti vise od onoga sto mu se sad nudi?

 

Bratski odnosi se mogu prekinuti i razgovor voditi iskljucivo preko odvjetnika, ako to jos nije slucaj, dobronamjerno Vam savjetujem da mirnom razmjenom argumenata dodjete sporazumno do nekog iznosa za koji cete oboje smatrati da je dovoljno velikodusan u ime “bratske ljubavi”...

 

[Visemir]

Poštovana anda, ovo je ključna rečenica:

 

"Ne slažu se i trebaju razvrgnuti suvlasničku zajednicu, ali nisam sigurna da itko ikome išta duguje s osnova korištenja stvari u suvlasništvu."

 

Suvlasničku stvar, dakle, mogu koristiti sami suvlasnici (na pr. stan, bicikl, poslovni prostor, traktor, zemlju...), a mogu ju davati trećemu na korištenje. Složili smo se da je u drugom slučaju stvar jasna; zna se način diobe koristi, a moguća je sudska tužba protiv partnera (suvlasnika) koji prihode i koristi od stvari prisvaja samo za sebe.

 

No, u prvom slučaju kažete da su bitne okolnosti pod kojima jedan suvlasnik koristi stvar, a drugi ju ne koristi. Ako oba suvlasnika na pr. stanuju odvojeno (na pr. rastavljeni supružnici), a u suvlasništvu imaju jedan stan, onda u tom slučaju razriješenje suvlasništva nad tim stanom je normalno rješenje problema upravljanja suvlasničkom stvari. Pitanje je da li se do razriješenja predmeta diobe suvlasništva može potraživati naknada za izgubljeni prihod koji bi onaj drugi suvlasnik, koji ne stanuje u predmetnom stanu, prihodovao da ga kojim slučajem iznajmljuje.

 

Može se reći da suvlasništvo donosi izvjesne rizike ukoliko se suvlasnici raziđu glede upravljanja imovinom.

 

Kada već pišem navest ću jedan primjer iz Zakona o trgovačkim društvima koji korespondira sa ovom temom. Tamo, na pr, stoji da u slučaju kada neki dioničar počinje kupovati dionice svojih dioničkih partnera (suvlasnika u vlasništvu nad firmom)i kada odluči preći iznos od 25% vlasništva, mora javno objaviti da ide dalje u kupovini dionica. Pitao sam se zašto je ta odredba unešene.

Odgovor: zato što, prvo, dobija neka nova prava (ovlasti), a najvažnije je da time upozori sve svoje partnere (suvlasnike) da na vrijeme izađu iz suvlasništva sa njim ako im se on kao suvlasnik ne sviđa. Da ne bi kasnije bilo problema.

 

Suvlasništvo je zanimljiv pravni pojam, no ovo sa potraživanjem koristi od upotrebe stvari, jednog suvlasnika od drugog, a teorijski su obojica potpuni stvarni vlasnici stvari (svaki je vlasnik svakog atoma stvari), samo su idealni dijelovi podijeljeni - spada u neko sivo područje prava.

 

Bar za nas amatere u pravnim stvarima...