trazi upis suvlasništva

[istra1900]

Poštovani,

 

otac mi je kupio kuću na parceli 1/1. U ugovoru stoji da prodavatelj zadržava pravo vlasništva na dvije prostorije ispod moje terase na istoj parceli.

U istom ugovoru stoji da otac ima pravo uknjižbe 1/1 i on je to pravo iskoristio. Tu istu kuću sam naslijedio nakon njegove smrti. Nakon 40 godina od prodaje prodavateljev nasljednik traži upis suvlasništva na istoj parceli.

Prijeti tužbom u slučaju da ne potpišem kod javnog bilježnika moj pristanak na upis njega kao suvlasnika cijele parcele i kuće na njoj. Ako mu je vjerovati on pravno želi zaštititi te dvije prostorije koje i dalje koristi.

Nesporno je da ja koristim svoj (puno veći) dio kuće, a on svoje prostorije bez ometanja i sa tim nema problema.

 

Međutim, ukoliko ja pristanem na njegov prijedlog dovesti ću se u nezavidan položaj gdje on postaje suvlasnikom kuće (i parcele) u koju je tijekom 40 godina dobrano uloženo.

Tada kao suvlasnik može koristiti razne pravne zavrzlame kontra mojih stvarnih prava (onemogućavanje prodaje kuće, onemogućavanje prijave drugih stanara na adresu, te bi trebao tražiti njegov pristanak za moju vlastitu prijavu na adresu u slučaju promjena imena ulice ili kućnog broja i svih ostalih prava koje bi dobio kao suvlasnik).

 

S obzirom da prijeti tužbom pitam ima li kakvog drugog načina za rješenje ovog problema?

 

Mogu li ja kao upisani vlasnik cijelog izvršiti etažiranje i taj dio prenesti na njega bez suvlasničke zavrzlame?

 

Ima li on uopće osnova na tužbu?

 

Jeli ovo očiti pokušaj prevare jer njegove prostorije realno ništa ne vrijede jer se koriste kao šupa?

[G-man]

Na zahtjev za upisom suvlasništva ne bih pristao na vašem mjestu. Ugovorom o kupoprodaji jasno su definirani dijelovi nekretnine glede kojih je prodavatelj zadržao pravo vlasništva (dvije prostorije u prizemlju kuće). Iako mi nije jasno zašto to onda nije tako i bilo provedeno u ZK, upravo poradi preveniranja ovakvih situacija.

 

Po mom mišljenju, trebalo bi parcelirati nekretninu na način da se izdvoji kuća kao zasebna čestica od samog zemljišta, te tada etažirati kuću da se izdvoji dio koji pripada nasljedniku prodavatelja na koji bi se on upisao kao vlasnik. Ostalo ostaje vaše. Plus naravno osnivanje prava stvarne služnosti prolaza (puta) u njegovu korist. Ako mu dozvolite upis suvlasništva na trenutno stanje, on će steći suvlasnički udio u cijeloj nekretnini - svim dijelovima kuće i zemljišta.

[grgacic]

Meni pak nije jasno zašto je zk odjel uopće proveo takav ugovor. Kupuje se kao cijela nekretnina, a iz sadržaja ugovora proizlazi da predmet kupoprodaje nije cjelokupna nekretnina već njezin neodređeni većinski dio. Jasno je propisano da vlasništvo posebnog dijela nekretnine mora biti nedjeljivo povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom nekretnine.

 

Što se drugog dijela tiče, slažem se u potpunosti...naravno pod uvjetom da je parcelacija moguća i da su te 2 sobe sposobne predstavljati samostalnu uporabnu cjelinu.

[G-man]

Meni pak nije jasno zašto je zk odjel uopće proveo takav ugovor.

 

ZK odjeli se nažalost razlikuju poprilično. U nekima od njih čak i između pojedinih referenata postoji drastična razlika u kvaliteti i poznavanju prava. U ovom slučaju očito se upis napravio "ofrlje" ili iz usluge, ne misleći pritom na potencijalne buduće probleme, koji sada evo "kucaju na vrata".

 

Što se drugog dijela tiče, slažem se u potpunosti...naravno pod uvjetom da je parcelacija moguća i da su te 2 sobe sposobne predstavljati samostalnu uporabnu cjelinu.

 

Ovo svakako, to nisam smatrao ni potrebnim isticati, ali dobro da ste me nadopunili.

[SPQR]

Etažiranje je jedini zakoniti način razrješenja ovog prijepora, naime nekretnina je zemljišna čestica i sve ono što se nalazi nanjoj, načelo pravnog jedinstva nekretnine na snazi od 1.01.1997. kada je stupio na snagu Zakon o vlasništvu, taj ugovor kod javnog bilježnika se upravo stoga ne može provesti na opisani način jer je etažno vlasništvo vlasništvo posebnog dijela ustanovljeno na suvlasničkom dijelu i neodvojivo povezano s suvlasničkim dijelom, tako vlasnici posebnih dijelova čitaj:stanova ili prostorija postaju potpuni neometani i isključivi vlasnici posebnog dijela a zadovoljen je uvjet i načela pravnog jedinstva nekretnina iz čl. 366. Zakona o vlasništvu obzirom da su ugovori zaključeni suprotno tom načelu ništetni ovo se odnosi na razdoblje nakon 1.1.1997. za ugovore potpisane nakon ovog razdoblja, ovo stoga što je etažno vlaništvo i ovo načelo malo poznato u praksi po mojem sudu , etažnim vlasništvom se razvrgava suvlasništvo . Obzirom na vrijeme ( napisali ste prije 40-ak godina ) zaključenja pravnog posla pogledajte čl. 370 posebno stavak 5. Zakona o vlasništvu, jer mislim da se odnosi na taj slučaj ako sam dobro razumio vaš post.

[istra1900]

Hvala Vam svima na odgovorima!

 

 

Ono sto mene zanima je ima li on uopce osnova za tuzbu, ako da po kojoj osnovi i da li je nastupila zastara?

 

Po meni tuzba za ulazenje u suvlasnistvo nema osnove jer vraca stvari korak unazad gdje je nedefinirano tko je vlasnik kojeg dijela.

 

Izdvajanje njegove dvije prostorije kao zasebne cjeline je moguce.

Da li je moguce izdvojiti njegove prostorije bez etaziranja ostatka kuce radi sto manje cijene rjesenja problema ili je potrebno cijelu kucu etazirati?

[bovu]

sve ovisi o koja cijena je plaćena za kuću.

dali je kupoprodajna cijena umanjena za vrijednost tih prostorija.

možda je bio dogovor da bivši vlasnik zadržava pravo korištenja dvije navedene prostirije.

nije zakoniti i moralno naplatiti nešto (prodati) i zadržati pravo vlasništva. mogučnost korištenja postoji iako je nekretnina prodana.

taj dio (odredba) ugovora bi mogao biti ništavan.

predpostavljam da je ugovor pripremio prodavatelj.

 

Nejasne odredbe u posebnim slučajevima (ZOO stari)

Član 100.

U slučaju kad je ugovor sklopljen prema unaprijed odštampanom sadržaju, ili kad je ugovor na drugi način pripremila i predložila jedna ugovorna strana, nejasne odredbe tumačit će se u korist druge strane.

Djelomična ništavost

Član 105.

(1) Ništavost neke odredbe ugovora ne povlači ništavost i samog ugovora ako on može opstati bez ništave odredbe, i ako ona nije bila ni uvjet ugovora ni od¬lučujuća pobuda zbog koje je ugovor sklopljen.

(2) Ali će ugovor ostati na snazi čak i ako je ništava odredba bila uvjet ili odlučujuća pobuda ugovora u slučaju kad je ništavost ustanovljena upravo da bi ugovor bio oslobođen te odredbe i važio bez nje.