herostrat

Nije to baš tako. Naime, prema čl. 131. Zakona o cestama: "Ceste koje se na dan stupanja na snagu ovoga Zakona koriste za promet vozila po bilo kojoj osnovi i koje su pristupačne većem broju korisnika, a koje nisu razvrstane kao javne ceste u smislu ovoga Zakona, postaju nerazvrstane ceste". a stavak 6 istog članka Zakona kaže: "Nekretnine koje su prema ovom Zakonu nerazvrstane ceste i bile su u uporabi kao nerazvrstane ili javne ceste prije 1. siječnja 1997., javno su dobro u općoj uporabi u neotuđivom vlasništvu jedinice lokalne samouprave na čijem se području nalaze"

Istina je slijedeća: Puno je špekulanata koji kupuju ne-građevinsko zemljište (naravno, po znatno povoljnijim cijenama) a onda ga žele prenamijeniti u građevinsko. Najčešće reakcije su: "Pa kako moje zemljište ne može biti građevinsko kad su svi oko mene izgradili kuće". U praksi je to ovako: Prenamjena zemljišta moguća je samo i isključivo kroz postupak izmjene prostorno-planske dokumentacije. Dakle, prvi korak je provjeriti u nadležnom gradskom uredu za urbanizam (ili kako se već zove u različitim gradovima) je li u postupku ili se sprema izmjena prostorno-planske dokumentacije. Vi, kao i bilo tko drugi, svoj zahtjev za prenamjenom u građevinsko zemljište možete podnijeti jedino u vrijeme održavna javne rasprave. To je jedna od faza izrade Plana kada izrađivač Plana prezentira svoj prijedlog Plana za javnost. Hoće li se ili neće vaš zahtjev usvojiti ovisi o nizu stručnih ali i onih "drugih" faktora o kojima ne bi detaljnije. Plan je podzakonski pravni akt pa, bez obzira koliko loš bio, primjenjuje se sve do njegove izmjene ili donošenja novoga. E sad, ako ste "jak" igrač, onda ćete možda i moći srediti da vaše zemljište izmjenom Plana postane građevinsko. Ako pak niste (a reklo bi se da niste) onda Vam je ta investicija vrlo, vrlo problematična sa vrlo neizglednim uspjehom Samo još jedna napomena - puno je manje izgleda za prenamjenu iz poljoprivrednog u građevinsko neko za prenamjenu iz nekog drugog (npr. zaštitne zelene površine ili ostalo poljoprivredno tlo, šume i šumsko zemljište itd.) u građevinsko. Poljoprivredno zemljište je (sic!) od intersa za RH pa ga ne bi trebalo pretvarati u građevinsko. Možda ćete reći: Pa da, poznata smo poljoprivredna velesila pa zato i štitimo građevinsko"...a ja ću Vam reći: ovo je samo zakonski okvir...u praksi je to ponešto drugačije, ovisno o tome koliko ste jaka igračca. A niste. Reklo bi se.

Bojim se da nemate velikih izgleda za uspjeh. Naime, jedna od važnih ovlasti jedinice lokalne samouprave jest donošenje prostorno-planske dokumentacije i u okviru tog postupka moguće su (a često se i događaju) velike manipulacije. U praksi, ne događa se baš često da se građevinskog zemljište pretvara u negrađevinsko i za to bi trebalo imati dobre razloge. Jedan od takvih bio je kada je svojedobno donosena Uredba o zaštitnog obalnom pojasu pa su jedinice lokalnih samouprava koje su bile u postupku izmjena prostorno planske dokumentacije, morale uskladiti se s Uredbom. U Vašoj situaciji, malo mi je čudno da je zemljište koje je nekad bilo građevinsko pretvoreno u poljoprivredno? Je li to zaista poljoprivredno zemljište? Problem je tim veći jer se pri nekoj budućoj izmjeni prostorno-planske dokumentacije, poljoprivredno zemljište jako teško pretvara u građevinsko (takav je stav i Ministarstva poljoprivrede). Na žalost, ne vidim što bi mogli učiniti osim...eventualno (ovo nije moje područje pa zato ograda, op.a.) ustati tužbom zbog povrede stečenih prava jer činjenica jest da je vašem zemljištu na ovaj način znatno smanjena vrijednost. Ipak, prije svega, trebalo bi pokušati istražiti zašto i kako je od ovog slučaja uopće došlo. Ja vjerujem da je ovdje došlo do kompenzacije. Naime, moguće da se nije moglo širiti građevinsko područje (postoje zakonska ograničenja o kojima ne bi da ne kompliciram) pa su možda vaše zemljište izuzeli iz građevinskog da bi nekome drugom dali. Naša posla!

Situacija je slijedeća: Prema Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama u članku 6. navodi se: Nezakonito izgrađena zgrada ne može se ozakoniti ako je izgrađena: – na međi sa drugom građevnom česticom planiranom za građenje zgrade ako na pročelju koje se nalazi na međi ima otvor (prozor, vrata, otvor za prozračivanje, balkon, loggiu i sl.) ili istak koji prelazi na drugu građevnu česticu, Drugim riječima, ako je kuću izgradio na međi pa onda, kako vi kažete, zatvori prozore, teoretski će moći legalizirati kuću (naravno, u slučaju da zadovoljava sve druge uvjete predviđene legalizacijom). Mislim da je jedini (evenutalni) način da vi spriječite njegovu legalizaciju pokretanje sudskog spora jer članak 19. spomenutog Zakona kaže da se rješenje o izvedenom stanju ne može donijeti za nezakonito izgrađenu zgradu ako je u tijeku sudski spor PRIJE PODNOŠENJA ZAHTJEVA za donošenje tog rješenja povodom tužbe za zaštitu vlasništva ili drugog stvarnog prava u vezi s tom zgradom ili zemljištem na kojemu je izgrađena, ako to stranka istakne i dokaže prije donošenja rješenja.

Udaljenost građevine od ruba katastarske čestice (ili u nekim slučajevima - udaljenost građevine od susjedne građevine) regulirana je prostornim planovima. Uglavnom je to 3 metra ako su na toj strani otvori odnosno metar ukoliko nema otvora. Drugim riječima, ako sve ide po propisima, ne može dobiti dozvolu.

Ako je prema prostornom planu toga područja katastarska čestica u građevinskom području (a kažete da jest) onda ne vidim što vi zapravo želite napraviti? Je li stvar u tome da kuća nema dozvolu pa je sada želite ishodovati? U svakom slučaju ovo "oranica..." je oznaka katastarske kulture i nema veze s prostornim planom. To se promijeni u katastru.

Krov je zajedničko vlasništvo svih stanara (vlasnika) pa zapravo vi popravljate i sebi a ne samo njemu.

Na zalost, opcija koju sam gore spomenuo nije nešto na što vi (presudno) možete utjecati. To mora biti dogovor između nositelja izrade Plana (jedinice lokalne samouprave) i izrađivača Plana. Treba se ovakve opcije i sjetiti jer to nije nešto što je općepoznato. Naime, ako je jedinici lokalne samouprave u interesu širenje građevinskog područja u nekom naselju, onda se to može na ovaj način napraviti. Iako je ovo dosta nategnuto (u pogledu Zakona) Ministarstvo, cini se, daje suglasnost na ovu "kemiju". Evo još malo dodatka. Trebalo bi napraviti slijedeće:Provjeriti u nekoj zoni u kojoj se namjerava širiti građevinska zona, postoje li građevinske dozvole izdane za čestice koje se nalaze u neizgrađenom dijelu građevinskog područja naselja. Ako postoje, onda se te zone mogu pretvoriti u izgrađeno čime se povećava onaj, gore spomenuti postotak. Također otvara se mogućnost kompenzacije.

Ima rupa ali cijela priča ovisi o pripovjedačima. Naime, točno je da izgrađeni dio građevinskog područja naselja mora biti min. 80% u odnosu na ukupno građevinsko područje naselja. Ako to nije, građevinsko područje ne može se širiti. Način kako ovo zaobići je - kompenzacija. U postojećem građevinskom području smanjiti građ. područja a negdje drugdje ga proširiti. Pri tom ne mislim da se nekome izbaci njegovo građ. područje da bi netko drugi na drugom mjestu nešto dobio. Može se, primjerice ukinuti neko područje Z (zaštitna zelena površina koja također spada u građevisnko područje naselja i uzima se u obzir kod gore spomenutog izračuna) a negdje drugdje se proširi građ. područje. Za napomenuti je da u ovom ex Z području ne znači da će se moći graditi. Moze se za to područje ostaviti prazna ploha (npr. oznaka ostalo poljoprivredno tlo, šume i šumsko zemljište) i opet se ne može graditi. Uglavnom, riječ je o "gimnastici" koja se prakticira iako je zapravo na granici "zakonitosti".

Dakle, na parceli se nalazi kuća i garaža koje imaju građevinsku dozvolu (ok, garaža malim dijelom izlazi izvan parcele ali to je sad drugi problem). Uz ove građevine, na parceli je još jedan objekt od 40-ak m2 koji bi se koristio kao apartman. Na koji način legalizirati ovaj objekt? Je li za ovaj slučaj potrebna parcelacija budući da na čestici može biti samo jedan stambeni i pomoćni objekt? Može li se parcelirati na način da taj objekt (apartman) dobije samo onaj dio čestice zemlje koji se nalazi pod objektom? ili kako....? Hvala!

Ne možete. Postupak prenamjene zemljišta isključivo je vezan za izmjene prostornog plana. Usput, vezano na neke gornje upise, za naglasiti je da zona mješovite namjene (za koju se najčešće govori kao o građevinskoj) nije isključivo zona dozvoljene gradnje. Naime, zona mješovite namjene je zona za primarno stambenom namjenom ali u toj zoni moguće je planiraniti npr. zaštitne zelene površine. To se obično radi na državnom ili gradskom vlasništvu ali teoretski moguće je i na privatnom.

Ja mislim da ste se malo disperzirali na nebitno (ili manje bitno). Naime, stvar je u tome da osoba koja je gradila i koja će graditi i dalje na zemljištvu Države Hrvatske (odnosno Hrvatske ceste) ima jake veze i ovi iz Hrvatskih cesta sasvim sigurno se neće buniti. Međutim, stvar je u tome, ako se ne varam, da vlasništvo Državne Hrvatske kojim upravljaju Hrvatske ceste se ne može prodati već se samo može dati koncesija (npr. za parking i sl.). Iz ovoga, ja zaključujem da graditelj ne može doći do legalnih papira za "svoje" objekte. Ipak, pitanje sam postavio jer mi je potpuno suludo da on ipak ide dalje iako (pretpostavljam zna jer glup nije) da neće moći riješiti imovinsko-pravne odnose.

Samo mali dodatak, ne sasvim točnom odgovoru, poviše. Naime, ako dođe do izvanparničnog postupka - ne mora nužno doći do civilne diobe. Naime, ako jedan od suvlasnika ospori nešto što se, temeljem zakona može osporavati (primjerice obim vlasništva) dolazi do prekida izvanparničnog postupka i stranke se upućuju na redovni sudski postupak koji, kao što znamo, traje najčešće milijardu godina s neizvjesnim (ne)uspjehom.

Postoji

Malo mi je čudna ova situacija. Naime, ako je bila neka sudska podjela - pretpostavljam da se trebalo raditi o diobi suvlasničke zajednice. Ali, u tom slučaju, vi bi znali točno koji je vaš posebni dio i to bi bilo naznačeno u vlasničkom listu. Rješenje ove situacije upravo i jest u etažiranju. Međutim, etažirati možete jedino prema dogovoru svih suvlasnika. Nakon etažiranja a glede izgradnje drugog suvlasnika - vi prestajete biti suvlasnik ali ste i dalje "stranka u postupku". Međutim, ako ta izgradnja/nadogradnja/rekonstrukcija vašeg susjeda (bivšeg suvlasnika) zadovoljava sve parametre koje propisuje prostorno-planska dokumentacija - vi ne možete ništa. Od vas će se tražiti očitovanje kao susjeda ali, kao što sam rekao, ako je sve u skladu s prostorno-planskom dokumentacijom - ne možete spriječiti takvu gradnju.

Naime, prije 30 godina izgrađene su 4 garaže sa ravnim krovom (naravno, bez ikvakvog akta za gradnju) i to u koridoru prometnice koja - čestica zemlje vlasništvo je Republike Hrvatske kojom upravljaju Hrvatske ceste. To mu nije bilo dovoljno nego sada započinje graditi stambeni objekt na ovim garažama. Plan je vrlo lukav - na ortofoto snimakama vidjet će se ravni krov (nakon što on izgradi stambeni objekt nad tim garažama) ali se neće vidjeti je li riječ o davno izgrađenim garažama ili o novom objektu. Inače, garaže se nalaze u građevinskom području naselja. Moje pitanje vezano je za vlasništvo. Može li on legalizirati ovakav objekt (bilo da je riječ o ranije izgrađenim garažama ili planiranom stambenom objektu) ako se isti nalazi na čestici koja je vlasništvo RH? Naime, netko je spomenuo da se kod legalizacije ne gleda vlasništvo..... Hvala na odgovoru...

Zar je teško proguglati malo?!? Riječ "presedan" dolazi iz francuskog jezika (précédant) i znači "priješanji slučaj" - tj. onaj koji služi kao primjer kasnijim sličnim slučajevima. Sustav presedana primjenjuje se u anglo-saksonskom pravnom sustavu.

Izrađivač svakog Plana, kad započne posao izrade prostorno-planske dokumentacije, od nadležnog gradskog odjela zatraži sve dozvole koje su izdane u obuhvatu tog plana. Ako sam Vas dobro razumio, Vi ste imali samo podneseni zahtjev za izdavanje lok. dozvole a ne i akt na temelju kojeg započinje izgradnja. Istina, oni su mogli respektirati Vašu situaciju...ali po meni, nisu ništa nezakonito napravili.

Postupak prenamjene građevinske čestice moguć je jedino u postupku izmjene prostorno-planske dokumentacije. Dakle, ako je po sadasnjem prostornom planu vaše područje "zastitna zelena povrsina", to se moze promijeniti jedino na nacin da podnesete takav prijedlog ali iskljucivo u vrijeme javne rasprave za izmjene i dopune postojeceg plana. E sad, u kojoj je fazi Pula glede mozebitnih izmjena i dopuna - to ne znam. Nacelno, lokalne samouprave imaju velike ovlasti glede namjene pojedinih zona u okviru plana. U praksi, nije bas uobicajeno da se nesto sto je gradjevinsko mijenja u negradjevinsko ali i to je moguce.

Mislim da ovdje svakako biti dogovora između S i drugog vlasnika. Ako ga nema, ide se na razvrgnuće suvlasničke zajednice u izvanparničnom sudskom postupku.

Nismo se shvatili. Nisam ja mislio da se za nelegalni objekt može obaviti prijenos nego to da za samu legalizaciju nije bitno vlasništvo. Ako se objekt može legalizirati (dakle, ako zadovoljava sve ono što Zakon propisuje) onda će se legalizirati bez obzira bio vlasnik Pero ili Đuro. Uostalom, kupovinom kupac stiče sva ona prava koja su pripadala prodavatelju.

... pa vjerojatno zato jer ste napravili ono što ste trebali (mogli) - prijavili ste građevinskoj inspekciji. E sad, da smo u sretnoj zemlji, onda bi to bilo dovoljno. U našoj pak, nikad niste na sigurno na čemu ste kad je građ. inspekcija u pitanju. Moj savjet je da im se ponovo obratite i vidite što su poduzeli u vezi s vašom prijavom.

Kupnja - prodaja nekretnine nema veze s legalizacijom. Dakle, ništa vas ne priječi da kupite kuću ako cijenite da ćete je uspijeti legalizirati...

Obraditi se gradskom upravnom odjelu nadležnom za dodjelu javnih površina i provjeriti jesu li mu oni to omogućili (u što, iskreno, sumnjam) te tražiti od njih (ako je riječ o javnoj površini kojom Grad gospodari) da iste ukloni.

Postotak izgrađenosti nije (nužno) jedinstven za čitavo područje. Možda postoji urbano pravilo koje drugačije regulira postotak izgrađenosti (kao i druge urbanističke parametre). Dakle, trebate otići u nadležni odjel za urbanizam (kako god se on zvao u Poreču) i izvršiti uvid u važeću prostorno-plansku dokumentaciju za to područje.