Podstanar se ne zeli iseliti iz stana

[Law_Girl]

Dobri ljudi, lijep pozdrav svima! 

Prije godinu dana iznajmili smo stan jednoj zeni s dvoje djece (cca. 12. i 14. godina). Nismo potpisali ugovor o najmu, ne zato sto mi nismo htjeli nego zato sto smo se tako dogovorili - isli smo na ljudski dogovor i razumijevanje, sto nas je itekako kostalo. Pogrijesili smo. Jos u trecem mjesecu ove godine je trebalo nastupiti iseljenje, javili smo i dogovorili se sve na vrijeme, medjutim na njezino moljenje i plakanje preko telefona smo isto produzili na kraj skolske godine, odnosno sredina 6 mjeseca. Nakon toga, doticna BEZ IKAKVOG JAVLJANJA ili obavijesti vlasnici stana odlazi na dvomjesecni godisnji odmor u inozemstvo i pazite sad - na svoju ruku i pod svojom “komandom” iznajmljuje stan trecoj osobi, odnosno svojoj prijateljici i njezinom djetetu koja i sad boravi tamo!!! Kad je navecer prije nego sto je otisla na godisnji odmor poslala poruku da je u stanu “prijateljica”, naravno, sokirani, pozvali smo ju na telefon i rekli da cemo zvati policiju jer je to prevazislo sve mjere dobrog ukusa i da stvarno nije okej. Nakon toga dobivamo poziv od njezine prijateljice koja nam je krenula prijetiti sudom telefonskim putem dok je bila u nasem stanu, pod nasim krovom i nasom imovinom, praveci se pametna i prijetiti da nas ceka s odvjetnikom u stanu ako dodjemo. Dakle prijetiti vlasniku stana pod cijim krovom nezakonito i nepozeljno boravis - da covjeku pamet stane koliki odron od covjeka i nezahvalno smece moras biti. Nismo se htjeli upustati u daljnje rasprave jer smo shvatili da od svadje necemo dobiti apsolutno nista. Treci put je doticnoj receno da se iseli do 01.08. i da pokupi svoje stvari jer vise stvarno nema smisla. Prije par dana smo se javili da dodjemo sve ljudski dogovoriti i rijesiti mirnim putem, da bi ona samo rekla da nije doma za vikend i da joj se javimo prije za dogovor, sto je ocigledno opet odugovlacenje vremena. Obzirom da stvarno nikoga nismo htjeli izbaciti na ulicu, sto je evidentno i vidi se iz prilozenog, pisite sto smatrate da bi bilo najbolje uciniti. Mi smo razmisljali da cemo zovnuti policiju na licu mjesta i sami se prijaviti za pocinjeni prekrsaj i platiti svoju kaznu - pa kud koji. Pocinili prekrsaj, pogrijesili, daj mi moju kaznu, a oni nek se dalje snalaze kako znaju i umiju. Ili jednostavno kad ih ne bude u stanu, doci, promijeniti bravu i iznijeti stvari, kad vec sami taj cin izbjegavaju uciniti. Imali su dodatni rok od CAK sest mjeseci da se isele, sto smatram da je van zdrave pameti i da smo ih trebali izbaciti odmah prvi mjesec kad su odbili, ali dobro. Dobra skola za ubuduce. Svakako znam da stan vise nikad nikome iznajmiti necu, jer ovo me kostalo zivaca, a moje zdravlje mi je neprocijenjivo. Takodjer, mogu podnijeti i kaznenu prijavu za prijetnju, nepovredivost doma, ali i stjecanje protupravne imovinske koristi, obzirom da je u stan uvela trecu osobu, bez naseg znanja i odobrenja i na taj nacin nam dovela imovinu u opasnost, a vjerojatno joj je stanovanje naplacivala u nasem stanu. O prekrsaju da ne pricam. Mi smo napravili jedan, a ona je bome dva. Prvo sto nije htjela prijaviti sebe, pa potom i priju koju je naknadno dovela u stan. (A cije prijetnje srecom imamo snimljene na mobitelu) 

Sto uciniti? Dragi ljudi pomozite MOLIM VAS! 

[lawbydesign]

prije 13 sati , Law_Girl je napisao:

Sto uciniti?

Zakonom o najmu stanova propisano je da Ugovor o najmu mora biti u pisanom obliku. No, sada je za to prekasno.

Imate li možda primopredajni zapisnik potpisan prilikom njenog ulaska u stan?

Na koji način vam se plaća najamnina - na bankovni račun ili u gotovini?

Iako usmeni ugovor o najmu stana nije pravno valjan, on je sve ovo vrijeme proizvodio pravne učinke jer je najmoprimka stanovala u stanu i plaćala vam najamninu (pretpostavljam).

Bez obzira što nemate pisani ugovor o najmu (i u poreznom ste prekršaju) to ne znači da nema načina da ispraznite stan - no, način je dugotrajan i vjerojatno će biti najbolje da angažirate odvjetnika.

Imam primjer u susjedstvu gdje novi vlasnik ne uspijeva izbaciti podstanare prijašnjeg vlasnika - uključena je i policija koja nekoliko puta ne uspijeva uručiti službene dokumente o evikciji jer podstanar ne želi otvoriti vrata; odvjetnik radi na tome i u konačnici će doći do prisilnog iseljenja, ali to traje i košta. 

Razlozi iz kojih najmodavac može jednostrano raskinuti ugovor o najmu, ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakonu i ugovoru:

• ako najmoprimac ne plati u ugovorenom roku najamninu i druge ugovorene troškove u vezi sa stanovanjem - da li uredno plaća?
• ako najmoprimac stan ili dio stana daje u podnajam, bez dopuštenja najmodavca - ovo vam je dovoljan razlog za uručenje pisanog raskida.
• ako najmoprimac ili drugi korisnici stana ometaju druge najmoprimce ili korisnike zgrade u mirnom korištenju stanom ili poslovnim prostorom
• ako se stanom koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o najmu i to za vrijeme dulje od 30 dana bez dopuštenja najmodavca, osim u slučaju kad je riječ o bračnom drugu, potomku, roditelju, osobi koju je prema Zakonu dužan uzdržavati ili o osobi koja pruža najmoprimcu ili drugim korisnicima stana nužnu njegu i pomoć samo dok potreba za nužnu njegu i pomoć traje
• ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana ne koriste stanom za stanovanje, već se njime koriste u cijelosti ili djelomično za druge namjene

Međutim, ako najmodavac iz navedenih razloga želi otkazati ugovor mora najprije pisanim putem opomenuti najmoprimca da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz ugovora. To znači da ugovor može otkazati tek pošto se najmoprimac ogluši na uputu najmodavca po isteku navedenih 30 dana.

Iznimno, najmodavac ima pravo otkazati ugovor i bez opomene, ako najmoprimac više od dva puta postupi suprotno ugovoru, odnosno Zakonu. Otkazni rok u gore navedenim slučajevima je tri mjeseca, a počinje teći prvoga dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen (čl. 19. ZNS-a).

Dakle, svakako bih vam predložila da pošaljete pisani raskid s potvrdom o uručenju (da se vidi kada počinje teći otkazni rok). Ništa više samo telefonskim putem.

Nakon proteka roka imate pravo isključiti struju (i vodu ako je zaseban vodomjer).

Angažirajte odvjetnika i što prije krenite rješavati.

 

[Law_Girl]

Placala je meni preko racuna putem mobilnog bankarstva, s tim da prvi mjesec stanarinu nije platila jos, odnosno u zaostatku je jedan mjesec. Planirali smo sad na razgovoru prekosutra napisati pisanu izjavu kako se sve dogadjalo svojim tokom i ovjeriti potpisano od strane svjedoka kod javnog biljeznika i ujedno naznaciti pisani raskid u svemu navedenome kao otkazni rok - obzirom da se ista nije pridrzavala dogovora i uvela trecu osobu u stan. Smatrate li da bi bilo dobro podnijeti i vlasnicku tuzbu (rei vindicatio) u skorijem roku? Takodjer, kako je moguce da ljudi izbace stanare bez ugovorne obveze, bez ikakvih posljedica poslije? Dakle, ljudi se doslovno isele jer ih gazda izbaci. Ne zelim te u stanu, covjece, ne znam sto ti nije jasno… 

[Law_Girl]

Takodjer jos jedno pitanje. Dakle, bez obzira sto nismo sklopili Ugovor o najmu, mi mozemo poslati uredno pisani raskid? Mozemo li ga i uruciti na licu mjesta? Hvala na svim savjetima od srca, stojte dobro! 💪

[lawbydesign]

prije 1 minutu, Law_Girl je napisao:

Placala je meni preko racuna putem mobilnog bankarstva

To je dokaz postojanja ugovora.

prije 1 minutu, Law_Girl je napisao:

Planirali smo sad na razgovoru prekosutra napisati pisanu izjavu kako se sve dogadjalo svojim tokom i ovjeriti potpisano od strane svjedoka kod javnog biljeznika

Neće vam pomoći niti ovjera kod jb ako ona nije spremna iseliti. 

Dovoljno je da joj formalno napišete i pošaljete otkaz kao AR pismovnu pošiljku. 

prije 2 minuta, Law_Girl je napisao:

Smatrate li da bi bilo dobro podnijeti i vlasnicku tuzbu (rei vindicatio) u skorijem roku?

Tužbom tražiti da Vam se nekretnina preda u posjed, te možete istaknuti i zahtjev za isplatu naknade radi korištenja nekretnine (najamnina), jer se od podnošenja tužbe koristi bez Vaše suglasnosti i valjanog pravnog osnova.

Također, postoji zaštita posjeda nekretnine, u slučajevima uznemiravanja ili oduzimanja posjeda - pravo na zaštitu posjeda ima onaj koga drugi samovlasno smeta u posjedu, bilo da ga uznemirava u posjedu ili mu ga je oduzeo.

Rok za zaštitu posjeda relativno je kratak: pravo na zaštitu posjeda prestaje protekom roka od trideset dana od dana kad je smetani saznao za čin smetanja i počinitelja, a najkasnije godinu dana od dana nastaloga smetanja.

Pravo na zaštitu posjeda ostvaruje se u posebnom postupku pred sudom (postupak zbog smetanja posjeda).

prije 14 minuta, Law_Girl je napisao:

Takodjer, kako je moguce da ljudi izbace stanare bez ugovorne obveze, bez ikakvih posljedica poslije? Dakle, ljudi se doslovno isele jer ih gazda izbaci.

Nekada to uspije, ali puno je više suprotnih slučajeva. 

U sllučaju da ih nasilno izbacite, uživaju zaštitu svog posjeda i nepovredivosti doma tako da si time samo komplicirate i ako uključe policiju, ona će im omogućiti da se vrate u stan. 

prije 5 minuta, Law_Girl je napisao:

Dakle, bez obzira sto nismo sklopili Ugovor o najmu, mi mozemo poslati uredno pisani raskid? Mozemo li ga i uruciti na licu mjesta?

Ne uručujte jer tada nemate dokaz o datumu.

Svakako je nepostojanje ugovora velik problem, ali negdje morate početi.

Ukoliko idete s tužbom, možda ne trebate niti slati pisani raskid - sve ovisi oko kakve se taktike dogovorite s odvjetnikom.

Naravno, razgovor je najbolje rješenje, ali sami kažete da su svi dosadašnji pokušaji propali. 

[Borbena7]

prije 37 minuta, Law_Girl je napisao:

Dakle, bez obzira sto nismo sklopili Ugovor o najmu, mi mozemo poslati uredno pisani raskid?

Prije svega je trebate pisano upozoriti da otkloni razloge za otkaz i da sukladno zakonu za to ima 30 dana. Ovo se odnosi na osobu kojoj ste iznajmili stan.

prije 14 sati , Law_Girl je napisao:

Jos u trecem mjesecu ove godine je trebalo nastupiti iseljenje

Temeljem kakve odluke/zahtjeva?

[Law_Girl]

Mogu li odmah poslati pisani raskid ugovora, obzirom da je jedan mjesec u kasnjenu s placanjem najamnine, kao i cinjenicom da je pustila trecu osobu u stan? Dakle imam 2 valjana razloga, sta trebam cekati jos jedan? Pa po meni je onda bolje odmah ici u tuzbu, mislim da bi bilo puno efikasnije. 

 

[lawbydesign]

prije 8 minuta, Law_Girl je napisao:

Mogu li odmah poslati pisani raskid ugovora, obzirom da je jedan mjesec u kasnjenu s placanjem najamnine, kao i cinjenicom da je pustila trecu osobu u stan?

Možete, ali kao što vam je i Borbena napisala, u tom joj slučaju trebate ostaviti rok da to otkloni. Zato vam to nisam predlagala, nego isključivo raskid s odgivarajućim otkaznim rokom - vi želite da iseli, ne da otklanja nedostatke.

prije 10 minuta, Law_Girl je napisao:

olje odmah ici u tuzbu, mislim da bi bilo puno efikasnije

Pročitajte što sam vam napisala pretkraj svog prethodnog odgovora.

[Law_Girl]

U redu. Onda saljem raskid ugovora s odgovarajucim otkaznim rokom od 30 dana i to je to. Ne trebam uopce naznacivati rok za otklanjanje nedostataka, jer to ne zelim. Imala je mjesec dana vec da ga otkloni, sto nije ucinila. Dragi moji ljudi hvala vam od srca! Takodjer valja napomenuti da je njezin bivsi decko bio svjedok da je rok za iseljenje bio 1.3. sto cu i upotrijebiti kao dokazni materijal na sudu, odnosno njega kao svjedoka. 

[lawbydesign]

prije 15 minuta, Law_Girl je napisao:

Onda saljem raskid ugovora s odgovarajucim otkaznim rokom od 30 dana i to je to.

Isključivo kao AR pismovnu pošiljku - inače od toga nemate ništa.

Ujedno, s obzirom da dosad nije poštovala dogovoreno, nemojte čekati protek otkaznog roka nego se unaprijed pripremite s tužbom tako da se može podnijeti odmah sutradan po isteku roka ako ne iseli. 

[Law_Girl]

Tako sam i planirala uraditi. Hvala vam dobri ljudi! 🙏

[Borbena7]

prije 7 sati , Law_Girl je napisao:

Mogu li odmah poslati pisani raskid ugovora, obzirom da je jedan mjesec u kasnjenu s placanjem najamnine, kao i cinjenicom da je pustila trecu osobu u stan?

Ne možete. Kao prvo ta zakasnina je stara više od godinu dana i Vi tu ženu još uvijek niste pisano opomenuli za istu, a kao drugo nemate ugovor iz kojeg bi bilo vidljivo tko su sve osobe koje imaju pravo koristiti stan, a o dokazivanju roka od 30 dana da ne govorim.

prije 7 sati , Law_Girl je napisao:

Dakle imam 2 valjana razloga, sta trebam cekati jos jedan?

Nemate ispunjene zakonske propisane uvjete.

prije 7 sati , Law_Girl je napisao:

Pa po meni je onda bolje odmah ici u tuzbu, mislim da bi bilo puno efikasnije

Tužbom za što?

prije 7 sati , lawbydesign je napisao:

nego isključivo raskid s odgivarajućim otkaznim rokom - vi želite da iseli, ne da otklanja nedostatke.

Raskid s kakvim obrazloženjem? Raskida li ugovor na određeno ili na neodređeno s obzirom na uvjete i rokove za iseljene? Gledamo li ovo kao prešutno obnovljeni ugovor za isto vrijeme trajanja s obzirom da je najmodavac propustio pisanim putem otkazati ugovor o najmu najmanje 30 dana prije isteka istog? 

prije 6 sati , Law_Girl je napisao:

Onda saljem raskid ugovora

Kako ćete obrazložiti taj raskida sukladno zakonskim odredbama?

prije 6 sati , Law_Girl je napisao:

s odgovarajucim otkaznim rokom od 30 dana i to je to.

Kako ste došli do ovog roka?

prije 6 sati , Law_Girl je napisao:

Ne trebam uopce naznacivati rok za otklanjanje nedostataka, jer to ne zelim. 

Trebate sukladno zakonu.

prije 6 sati , Law_Girl je napisao:

Imala je mjesec dana vec da ga otkloni, sto nije ucinila

Imate li dokaz da ste joj uručili pisanu opomenu i da je od tog uručenja prošlo više od 30 dana?

prije 6 sati , Law_Girl je napisao:

Takodjer valja napomenuti da je njezin bivsi decko bio svjedok da je rok za iseljenje bio 1.3. sto cu i upotrijebiti kao dokazni materijal na sudu, odnosno njega kao svjedoka

Vrlo upitan svjedok s obzirom da je bivši, a i daleko ste od dokazne faze sudskog spora.

[Law_Girl]

Da skratimo pricu, sto je po vama najbolje rjesenje? Dopustena samopomoc ili..? 

[Law_Girl]

Tuzbu sam mislila vlasnicku. Ili obzirom da nema ugovora nema niti ona valjani pravni temelj za posjed, tu je ilegalno. Ne znam sto da radim, napisite sto smatrate da je najpametnije. 

[Law_Girl]

A sto kazete na to da sad kad se vidimo sklopimo Ugovor o najmu na odredjeno i to vremenski period od tipa 01.08. - 31.8. (karikiram) i ovjeriti ga kod javnog biljeznika s ovrsnom klauzulom?? Dakle mozda cak najbolja ideja i opcija?!

[Borbena7]

prije 8 sati , Law_Girl je napisao:

Da skratimo pricu, sto je po vama najbolje rjesenje?

Odgovorila sam Vam na ovo u svojoj prvoj objavi na temi.

prije 2 sati , Law_Girl je napisao:

A sto kazete na to da sad kad se vidimo sklopimo Ugovor o najmu na odredjeno i to vremenski period od tipa 01.08. - 31.8. (karikiram) i ovjeriti ga kod javnog biljeznika s ovrsnom klauzulom??

Za to Vam opet treba suglasnost ugovornih strana. 

[Law_Girl]

Sto se tice ovrsne klauzule, je li postoji neki valjani oblik koji se vec primjenjuje u zakonu pa ga je samo potrebno naznaciti u ugovoru ili to moze odraditi javni biljeznik? 

I da, sto se tice ove druge u stanu, mozda najbolje da naznacim da kao najmodavac pristajem da boravi u stanu u roku od 30 dana te nakon isteka toga roka se mora iseliti. Cisto da pokrijem i taj dio. 

[nefuratios]

Prvi najmoprimac ima ozakonjen usmeni ugovor o najmu temeljem clana 294 ZOO, ali drugi najmoprimac i nije najmoprimac vec je zapravo "squatter" koji ilegalno boravi u kuci. Pozove se policija i kaze da su neke nepoznate osobe usle u vasu kucu i da se bojite sami ici suprotstaviti se. Policija dodje i napravi zapisnik i to vam je datum od kojeg mozete primjenjivati samopomoc. Izbacite njih i stvari i promijenite bravu i opet zovete policiju da vam neke nepoznate osobe pokusavaju provaliti u kucu ako krenu uci nazad. 

[Law_Girl]

U redu. Zahvaljujem. Jos jedna stvar, kod solemnizacije Ugovora o najmu, je li potrebno da obje strane budu prisutne pri potpisivanju, ili da im dostavi ugovor najmodavac sam nakon potpisa i plati troskove solemnizacije? Vidjela sam da su neki ljudi pisali da su odnijeli sami svoje ugovore i samo solemnizirali, a neki pak govore da moraju biti prisutne obje strane. 

[lawbydesign]

prije 2 sati , Law_Girl je napisao:

Jos jedna stvar, kod solemnizacije Ugovora o najmu, je li potrebno da obje strane budu prisutne pri potpisivanju, ili da im dostavi ugovor najmodavac sam nakon potpisa i plati troskove solemnizacije?

Bitno je da se solmnizira potpis osobe na koju će se odnositi ovršna klauzula (ako bude stavljena) - u ovom slučaju je to najmoprimac, a ne vi.

[Tiz]

Poštovani,

kada dajemo pisani otkaz ugovora o najmu (najmoprimac odbija potpisati sporazumni, svi prethodni uvjeti za pokretanje otkaza su ispunjeni (utvrđeno je kršenje Ugovora o najmu)  isti se šalje poštom preporučeno, imam dva pitanja da li u otkazu dajem 30 dana (kako sam naveo u Sporazumnom) ili moram navesti 3 mjeseca kako to piše u Članku 22. ZNSa ? Što ako najmoprimac odbije primiti poštu, ili ga poštar ne nađe kući (jer se uopće nije prijavio na adresu stana u kojem je podstanar)? 

[Borbena7]

prije 5 sati , Tiz je napisao:

utvrđeno je kršenje Ugovora o najmu) 

Jeste li ga pisano opomenuli da u roku od 30 dan ukloni razloge za otkaz?

prije 5 sati , Tiz je napisao:

(jer se uopće nije prijavio na adresu stana u kojem je podstanar)? 

Za to je trebao Vašu suglasnost.

[Tiz]

prije 51 minuta, Borbena7 je napisao:

Jeste li ga pisano opomenuli da u roku od 30 dan ukloni razloge za otkaz?

Za to je trebao Vašu suglasnost.

Nije se prijavio niti je tražio moju suglasnost, imam i drugog podstanara koji se uredno prijavio dao sam mu suglasnost putem egrađanina, dao bih ga i ovom da je pitao. Ja sam ga prijavio na poreznu i plaćam porez. Nismo dali opomenu da ukloni razloge jer je više od dva puta postupio suprotno ugovoru (doslovno smo ga molili što usmeno, što preko poruka da se pridržava određenih stavki iz ugovora). 

uređeno: 15. veljače od Tiz

[Borbena7]

Dana 15. 02. 2024. u 12:04, Tiz je napisao:

imam dva pitanja da li u otkazu dajem 30 dana (

Ugovor je bio na neodređeno vrijeme? Ima li kakva odredba ugovoru po ovom pitanju?

Dana 15. 02. 2024. u 12:04, Tiz je napisao:

Što ako najmoprimac odbije primiti poštu

Ako odbije, onda se datum odbijanja računa kao datum uručenja.

Dana 15. 02. 2024. u 12:04, Tiz je napisao:

(jer se uopće nije prijavio na adresu stana u kojem je podstanar)?

Pošaljite mu na adresu na kojoj ima prijavljeno prebivalište, odnosno boravište.

[Tiz]

Dana 17. 02. 2024. u 8:41, Borbena7 je napisao:

Ugovor je bio na neodređeno vrijeme? Ima li kakva odredba ugovoru po ovom pitanju?

Ako odbije, onda se datum odbijanja računa kao datum uručenja.

Pošaljite mu na adresu na kojoj ima prijavljeno prebivalište, odnosno boravište.

U ugovoru je sporazumno 30 dana ili sukladno Zakonu o najmu stanova.  

prije 1 minutu, Tiz je napisao:

U ugovoru je sporazumno 30 dana ili sukladno Zakonu o najmu stanova.  

Još jedno pitanje da li šaljem preoručeno ili preporučeno sa povratnicom ili je svejedno?