Prodaja nekretnine pod ugovorom o dozivotnom uzdrzavanju

[Stan123]

 

Pozdrav, zelim prodati nekretninu koja je pod ugovorom o dozivotnom uzdrzavanju. Druga strana ugovora je moja baka koja je zadnjih godinu dana u starackom domu, ugovor je sklopljen prije 12 godina, i stan sada stoji prazan, baka je takoder jako oboljela fizicki i od demencije, zanima me da li je ikako moguca prodaja na ovaj nacin bez raskida ugovora o dozivotnom uzdrzavanju jer baka nije svjesna ni gdje je vise. Hvala i pozdrav.

[Borbena7]

Pod drugom stranom očito mislite na primatelja uzdržavanja, a Vi ste davatelj? Ukoliko je tako, onda samo baka može prodati ovu svoju nekretninu. S tim da ovakva prodaja nema učinak na valjanost predmetnog ugovora.

[Stan123]

Da, ja sam davatelj uzdrzavanja, znaci do smrti primatelja nekretnina se ne moze ni na koji nacin prodati od strane mene, jer jedan covjek me kontaktirao i rekao da bi otkupio ugovor o uzdrzavanju pa sam se htio informirati da li je to pravno uopce moguce, hvala Vam na odgovoru

 

Ali znaci da baka moze prodati stan i ugovor vrijedi i dalje svejedno? Jer je dementna i tesko da cu joj moci sve objasniti i da nece imati strah o prekidu ugovora o uzdrzavanju

[Matrix]

prije 1 sat, Stan123 je napisao:

znaci do smrti primatelja nekretnina se ne moze ni na koji nacin prodati od strane mene,

Može se sklopiti kupoprodaja, na što upućuju odredbe čl.380 st. 3.ZOO, međutim kupac takav ugovor neće moći provesti u zemljišnoj knjizi, odnosno neće moći ishoditi upis prava vlasništva za života bake. 

[Stan123]

Hvala puno

[Stan123]

Baka pdistaje na prodaju, kako sada dalje? Ona je u starackom domu ja se informiram putem neta :), i da li je potrebno raditi raskid o ugovoru o uzdrzavanju i raditi novi ili to ne utjece na na prodaju? (o baki brigu svejedno nastavljam voditi) 

[Ruby_Danderfluff]

Je li ugovor o doživotnom uzdržavanju zabilježen u zemljišnoj knjizi? Baki će u starački dom doći javni bilježnik radi potpisa ugovora o kupoprodaji ako ona sama ne može izaći van iz doma.

[Stan123]

Je zabiljezen je, biljeznika imamo samo me zanima da li ce moci uci sada zbog trenutne situacije s koronom

[Borbena7]

To ćete morati vidjeti sa tim konkretnim staračkim domom.

[Stan123]

U slucaju da nekretnina ima tereta moze li se prenijeti vlasnistvo na kupca? Zadnja rata tog tereta je ovaj mjesec znaci za tri tjedna

[Spitfire]

Ako mislite na založno pravo, može se no isto prati nekretninu pa će ostati kao teret novom vlasniku. Poradi toga rijetko tko se kao kupac želi gnjaviti s brisovnom očitovanjima i brisanjem zabilježbe. To se može riješiti  (pošto se radi o relativno kratkom vremenskom razdoblju) odredbom u predgovoru gdje se vi obvezujete do određenog roka ishoditi brisovnom očitovanje i to riješiti u ZK nakon čega će doći do sklapanja glavnog ugovora.

[Stan123]

U redu hvala, u slucaju da baka ima demenciju da li je ugovor pravovaljan

[Spitfire]

Uvijek netko može pokušati osporavati ugovor poradi toga no ako baki nije oduzeta poslovna sposobnost to se treba i dokazati.

[Stan123]

Najbrza solucija da rjesimo sve sada je da napravimo darovnicu, posto vec imamo ugovor o dozivotnom uzdrzavanju da li je to moguce bez raskidanja ugovora o uzdrzavanju? 

[Stan123]

Da li je obavezno prisutstvo biljeznika kada baka potpisuje darovnicu? Mene ce jos i pustiti ali biljeznika je strah ulaziti da ne izgubi licencu

[Spitfire]

, Stan123 je napisao:

da napravimo darovnicu, posto vec imamo ugovor o dozivotnom uzdrzavanju da li je to moguce bez raskidanja ugovora o uzdrzavanju? 

Ako bi ugovorne stranke i imovina iz ugovora o doživotnom uzdržavanju ile identične sa onima iz ugovora o darovanju, iz navedenog se može izvući zaključak da su stranke sporazumno raskinule ugovor o dosmrtnom uzdržavanju i sklopile novi besteretni pravni posao u vidu darovanja,koji bi kao takav bio i proveden u zemljišnim knjigama. Vi kao davatelj uzdržavanja, tj. onaj tko je zahtjevao zabilježbu možete zahtjevati i brisanje iste.

prije 2 sati , Stan123 je napisao:

Da li je obavezno prisutstvo biljeznika kada baka potpisuje darovnicu? Mene ce jos i pustiti ali biljeznika je strah ulaziti da ne izgubi licencu

Zakon o JB, Ovjera potpisa (legalizacija)

Javni bilježnik može potvrditi da je stranka u njegovoj nazočnosti svojeručno potpisala pismeno, ili svoj rukoznak na njega stavila, ili da je potpis ili rukoznak, koji je već na pismenu, pred njim priznala kao svoj.

[Stan123]

Zadnja opcije, oduzimanje poslovne sposobnosti, da li netko ima iskustva s tim procesom koliko traje i moze li se ubrzati jer se moram vratiti na posao iduci tjedan, tj. Napustam drzavu a u ponedjeljak u socijalnom podnosim zahtjev

[Borbena7]

Ovaj postupak nema šanse da se okonča u ovako kratkom roku tj. traje, poprilično traje...mjesecima.

[Stan123]

Rjeseno,, ugovor o dozivotnom pretvorili smo u ugovor o dosmrtnom uzdrzavanju, biljenik i dva svjedoka su bili prisutni, dva dana nakon potpisa stan je prodan i novi vlasnik uknjizen

[Dzuli]

Poštovani 

Imam sličan problem. 

Želim kupiti kucu koja ima teret dozivotnog uzdrzavanja. Stranke zele prodati kucu no ne zele raskinuti ugovor. Koja je moguca situacija za mene ako bi se svejedno odlucila za kupnju. Moze li taj kome ostaje nekretnina nakon svoje smrti prebqciti to na nasljednjka

[Miran89]

Ovo je takva prevara. Najbolje je to zaobići. Poanta ugovora o doživotnom uzdržavanju je da davatelj uzdržavanja brine o korisniku uzdržavanja, a da mu ovaj zauzvrat da nekretninu.

Kako oni misle prodat kuću nekom trećem, a da u isto to vrijeme nekretnina ostane kao predmet tog ugovora stvarno mi nije jasno.

[Dzuli]

Nije ni meni, navlačim se mjesecima s njima. Informirala sam se kod 2 odvjetnika koji kažu da je najbolje raskid ili aneks ugovora, dok mi iskusni biljeznik tvrdi da nema straha i da prodajom kuće za njezina zivota, taj ugovor prestaje vrijediti. Na sto sam trazila da mi pokaze taj zakon/clanak a ne rekla kazala s neta. 

[Ivan Orgulje]

Tu bi se trebalo spojiti nekoliko istih tema u podforumu u jednu jer se ponavljaju ista pitanja, iste osobe otvore više istih pitanja, a sve oko nedoumica kod UDU.

Zabilježba postojanja UDU uopće ne spriječava da se nekretnina otuđi (kao što dobar dio stranaka pogrešno smatra) niti ima funkciju predbilježbe prava vlasništva (da se zadržava prvenstveni red), tako da je u slučaju otuđenja te nekretnine pravilno dopustiti takav prijedlog i ZK provedbu prema trećoj osobi npr. kod kupoprodaje, darovanja i sl. 

Međutim, ta zabilježba ostaje, ima publicitetnu funkciju i omogućava davatelju uzdržavanja pokretanje tužbe i prema primatelju uzdržavanja i prema novom kupcu jer se smatra da nije u dobroj vjeri otuđio nekretninu. Ipak, u praksi imamo svačega u takvih parnicama (razmatra se ponašanje svih stranka u postupku, motivi otuđenja, čak se ispitivalo je li UDU bio samo prividan i sl.) tako da nije uvijek sigurno da će ishod biti povoljan. Vjerojatno je zato zakonodavac i predvidio ovake situacije i zato nije dopustio da se takvom zabilježbom zadrži prvenstveni red.

Revizijska odluka VSRH, Rev 3073/2015,

„Zabilježba postojanja ugovora o doživotnom uzdržavanju nema učinak zabrane primatelju uzdržavanja da otuđi ili optereti nekretninu, niti se njome osniva prvenstveni red za ono pravo koje za davatelja uzdržavanja proizlazi iz ugovora o doživotnom uzdržavanju. Davatelj uzdržavanja u čiju je korist upisana zabilježba može u parnici ostvarivati svoje pravo protiv treće osobe koja je na temelju pravnog posla zatražila i ostvarila upis prava vlasništva nakon podnesenog prijedloga za upis zabilježbe, te u parnici dokazati da treća osoba, koja je nakon zabilježbe ishodila uknjižbu prava vlasništva na nekretnini, nije stekla pravo vlasništva u dobroj vjeri.

Nova revizijska odluka Rev 27/2023 reafirmira takav stav i detaljnije opisuje kako treba postupiti niži sud u sličnim okolnostima.