Kupovina kuće

[TestUser]

Pozdrav svima, prvi post pa se nadam da pišem na ispravnom subforum. Zaručnica i ja smo se odlučili na kupovinu kuće u blizini Zagreba, kupnja je direktno od investitora bez ikakvih agencija kao posrednika.

E sad kako nismo ni ja ni ona upućeni oko ovih stvari šta bi trebali prvo provjeriti? Da sam siguran da je investitor čist oko papira sa zemljištem na kojoj je napravio kuću?

Pretpostavljam da moram složiti ugovor radi kapare kojom planiram rezervirati kuću, jer jedan dio bi išli na gotovinu drugi dio na kredit.

[komp1]

Dana 18. 09. 2023. u 8:43, TestUser je napisao:

Pozdrav svima, prvi post pa se nadam da pišem na ispravnom subforum. Zaručnica i ja smo se odlučili na kupovinu kuće u blizini Zagreba, kupnja je direktno od investitora bez ikakvih agencija kao posrednika.

E sad kako nismo ni ja ni ona upućeni oko ovih stvari šta bi trebali prvo provjeriti? Da sam siguran da je investitor čist oko papira sa zemljištem na kojoj je napravio kuću?

Pretpostavljam da moram složiti ugovor radi kapare kojom planiram rezervirati kuću, jer jedan dio bi išli na gotovinu drugi dio na kredit.

 

Prvi korak je da u Zemljišnoj knjizi provjeriš vlasništvo nad tom kućom. No to samo po sebi nije dovoljno jer teoretski može biti neki ludak koji će prodati istovremeno kuću više ljudi.

Ugovor ti mora sadržavati tabularnu izjavu kojom tebi bivši vlasnik garantira da je kuća njegovo vlasništvo te da po isunjenju obaveze prema njemu se ti budeš upisao kao vlasnik nekretnine. Preporuka moja tebi je da ipak ako nisi siguran platiš nekom odvjetniku da ti riješi kupoprodaju jer za cijenu 500-600 euro ipak budeš siguran da nećeš godinama biti u problemima zbog kuće.

[Antuntun56]

prije 2 sati , komp1 je napisao:

Prvi korak je da u Zemljišnoj knjizi provjeriš vlasništvo nad tom kućom.

Kada ćete provjeravati vlasništvo, bilo bi uputno provjeriti i legalnost kuće, odnosno da li je izdan akt za uporabu (koji može biti upisan u zemljišnoj knjizi, a ako nije upisan u zemljišnoj knjizi treba vam ga prodavatelj dati uz dokumentaciju prilikom primopredaje). Kuća možda posjeduje akt za građenje, ali to nije dovoljan dokaz zakonitosti građevine bez akta za uporabu. U slučaju da je kuća ozakonjena, treba biti priloženo pravomoćno rješenje o izvedenom stanju (ako je kuća na taj način postala zakonita). Status zakonitosti građevine je nužno potrebno provjeriti da se kasnije kod dizanja kredita ne bi našli u neobranom grožđu jer to je prvo što banka traži.

Prilikom obilaska kuće obratite pažnju na nivo rekonstrukcije koji će biti potreban: eventualna oštećenja (pukotine) nastale u potresu, vlaga u zidovima, starost vodovodne i električne instalacije i slično – stanje bitno za formiranje kupoprodajne cijene, a poželjno je da taj pregled obavi netko tehničke struke. Kada već nemate posrednika/agenta za kupoprodaju - kao što bi platili odvjetniku za sastavljnje ugovora, neka vam ne bude teško platiti nekom građevincu za pregled kuće, vjerojatno će biti manji financijski izdatak od provizije posredniku.

[Miran89]

prije 5 sati , komp1 je napisao:

Ugovor ti mora sadržavati tabularnu izjavu kojom tebi bivši vlasnik garantira da je kuća njegovo vlasništvo te da po isunjenju obaveze prema njemu se ti budeš upisao kao vlasnik nekretnine.

Ne mora sadržavati tabularnu izjavu. Nepisano pravilo je da se tabularna izdvoji u zaseban dokument koji se daje kupcu tek kad te isplati. Ovako postoji dobra šansa da se uknjiži kao vlasnik iako nije isplatio prodavatelja. Prodavatelj mora izdati tabularnu kad ga isplati. 

 

prije 5 sati , komp1 je napisao:

No to samo po sebi nije dovoljno jer teoretski može biti neki ludak koji će prodati istovremeno kuću više ljudi.

Zato se po ovjeri kupoprodajnog ugovora stavi na nekretninu predbilježba prava vlasništva pa si miran čak i ako dođe do te situacije.

[c16627406]

prije 2 sati , Miran89 je napisao:

Ne mora sadržavati tabularnu izjavu. Nepisano pravilo je da se tabularna izdvoji u zaseban dokument koji se daje kupcu tek kad te isplati. Ovako postoji dobra šansa da se uknjiži kao vlasnik iako nije isplatio prodavatelja. Prodavatelj mora izdati tabularnu kad ga isplati. 

 

Zato se po ovjeri kupoprodajnog ugovora stavi na nekretninu predbilježba prava vlasništva pa si miran čak i ako dođe do te situacije.

A nego što bude nego ga isplatio. potpisom ugovora? osim ako mu plaća bez banke, na rate. Ovako ako je dio na ruke, dio potpis ugovora kredita. to je to. Prodavatelj dobije novce u roku sat dva od potpisivanja ugovora, a ostalo je između banke i kupca.

[TestUser]

Kuća je novogradnja, što se tiče unutarnjih radova ostalo je još provesti podno grijanje, staviti parket i srediti kupaonicu, mislim da bi kuća trebala biti gotova do kraja godine. Pretpostavljam da u banku ne mogu po krediti dok kuća ne bude full gotova?

 

U ovoj fazi bi išao kapariti ali prije svega provjeriti s bankom sve oko toga da ne bi imao problema kad banka javi koje stvari trebam obaviti išao bi do odvjetnika radi ugovora kojeg treba složiti radi kapare.

Hvala na odgovorima svima :), ako ima još netko predložiti na šta treba paziti slobodno napišite.

[Miran89]

Banka nece isplatit kredit bez uporabne. 

prije 1 sat , c16627406 je napisao:

Prodavatelj dobije novce u roku sat dva od potpisivanja ugovora, a ostalo je između banke i kupca.

Kad se kupuje kreditom treba skoro mjesec dana da se prodavatelj isplati jer zahtjev treba proci kreditni odbor, procjenu vrijednosti nekretnine, upis hipoteke u gruntovnici i tek onda ide isplata.

uređeno: 19. rujan 2023. od Miran89

[c16627406]

prije 1 sat, Miran89 je napisao:

Banka nece isplatit kredit bez uporabne. 

Kad se kupuje kreditom treba skoro mjesec dana da se prodavatelj isplati jer zahtjev treba proci kreditni odbor, procjenu vrijednosti nekretnine, upis hipoteke u gruntovnici i tek onda ide isplata.

Naravno da banka neće bez uporabne dozvole, da im troškovi budu manji ako će plijeniti hipoteku. Nema veze sa napisanim.

Da bi banka odobrila kredit, prvo ide procjena nekretnine. onda sa prodavateljem se potpiše predugovor, dok banka odobrava kredit, potpisuje se ugovor, naravno sa tabularnom izjavom, isplata ide gotovo odmah. naravno dok se ako ide hipoteka upiše, ali to nema veze sa ovim što ti veliš. jer do tog trenutka važi predugovor i kapara.

Ti misliš na slučaj kad ljudi kupuju kuću na otplatu bez kredita, bez banke.


Ja dok sam kupovao kuću nakon što je banka naravno rekla da odobrava kredit, isti dan smo prodavatelj i ja potpisali prodajni ugovor sa tabularnom izjavom, novce je dobio u roku 20 minuta dok smo bili u banki. s tim da mu je bankar rekao da mu banka garantira isplatu, a ne ja, ja čim sa potpisao sam bio dužan banki.

uređeno: 19. rujan 2023. od c16627406