Koje su zamke kod primanja kapare za prodaju zemljista?

[Juznjak2]

Prodajem zemljiste i kupac je voljan dati kaparu po Predugovoru. Koje su zamke kod potpisivanja Predugovora gdje bi se kupac mogao pozivati na raskid Predugovora i povrat kapare x2? Da li se moze pozivati na neke skrivene osobitosti koje mu nisu bile poznate u trenutku potpisivanja Predugovora tj davanja kapare? ZEmljiste je padina jednog brda, krs dalmatinski sa 20% obradljivog! Hvala.

[frenki zg]

prije 19 sati , Juznjak2 je napisao:

Prodajem zemljiste i kupac je voljan dati kaparu po Predugovoru. Koje su zamke kod potpisivanja Predugovora gdje bi se kupac mogao pozivati na raskid Predugovora i povrat kapare x2? Da li se moze pozivati na neke skrivene osobitosti koje mu nisu bile poznate u trenutku potpisivanja Predugovora tj davanja kapare? ZEmljiste je padina jednog brda, krs dalmatinski sa 20% obradljivog! Hvala.

Ako kupac odustane od kupnje, gubi ugovorenu kaparu, ako ugovorom nije drugačije regulirano. Ako vi kao prodavatelj odustanete od prodaje, tad ste dužni vratiti dvostruki iznos primljene kapare, - zakon o kapari i dvostrukoj kapari. 

[Juznjak2]

To su opcepoznate stvari medjutim pitao sam za skrivene osobitosti objekta koji se prodava i sto moze posluziti kao razlog odustajanja kupca i trazenje istog povrat dvostrukog iznosa kapare.

[Davor80]

Zbilja ne znam kako možete prikriti bilo što na zemljištu, a da ne budete optuženi za prijevaru. Kupac je prije isplate kapare pogledao parcelu jer to nalaže zdrav razum, a da mi dolazi na vrata s pričom da mu moram vratiti dvostruku kaparu jer je on nešto naknadno otkrio, rekao bih mu samo da se vidimo na sudu. Naravno da bih mu vratio sve što mi je isplatio samo da pokušam spriječiti bilo kakvu daljnju komunikaciju, jer se očigledno radi o osobi koja jako čudno razmišlja, ali moje iskustvo s kaparom je da se na taj način kupac prije svega želi osigurati da će ga nakon što riješi neke svoje probleme parcela čekati ( financiranje, npr.), a ne da bude prodana nekom drugom. To da bi potencijalnom kupcu palo na pamet da prvo isplati kaparu, po toj logici i novac po sklapanju kupoprodajnog ugovora pa da tek onda ide pogledati što je kupio, da upotrijebim sudački izraz kojeg sam vidio u obrazloženju jedne davne presude, ne zvuči baš "životno uvjerljivo".

[Juznjak2]

prije 1 sat, Davor80 je napisao:

Zbilja ne znam kako možete prikriti bilo što na zemljištu, a da ne budete optuženi za prijevaru. Kupac je prije isplate kapare pogledao parcelu jer to nalaže zdrav razum, a da mi dolazi na vrata s pričom da mu moram vratiti dvostruku kaparu jer je on nešto naknadno otkrio, rekao bih mu samo da se vidimo na sudu. Naravno da bih mu vratio sve što mi je isplatio samo da pokušam spriječiti bilo kakvu daljnju komunikaciju, jer se očigledno radi o osobi koja jako čudno razmišlja, ali moje iskustvo s kaparom je da se na taj način kupac prije svega želi osigurati da će ga nakon što riješi neke svoje probleme parcela čekati ( financiranje, npr.), a ne da bude prodana nekom drugom. To da bi potencijalnom kupcu palo na pamet da prvo isplati kaparu, po toj logici i novac po sklapanju kupoprodajnog ugovora pa da tek onda ide pogledati što je kupio, da upotrijebim sudački izraz kojeg sam vidio u obrazloženju jedne davne presude, ne zvuči baš "životno uvjerljivo".

Neki od primjera: Ako poslije potpisivanja Predugovora i primanja kapare, padnu obilne kise sa druge strane brda i podzemne vode izbiju na povrsinu u obliku izvora na zemljistu koje se prodava i to se dogadja svako 5-6 godina a kupac je to vidio i sada nece da kupi! Prodavac se pravda da je on to naslijedio da tu ne zivi i da mu nitko o tome nije nikada govorio te da nije nista sakrio od kupca!

[Davor80]

Kada kao prodavatelj s Agencijom za posredovanje u prometu nekretninama potpisujete ugovor o zastupanju, važno je samo da pod osobnom odgovornošću garantirate da na nekretnini nema tereta, knjižnih ili vanknjižnih koji bi mogli izazvati probleme oko upisa novog vlasnika u zemljišnu knjigu. Da se ovo što pitate smatra realnim problemom, to bi agencije svakako stavile u svoje ugovore o posredovanju kako bi izbjegle da kupac od njih eventualno kasnije potražuje odštetu.

[Juznjak2]

Koliko je to realni problem prosudite sam ako na padini brda nakon obilnih kisa pocnu izbijati podzemne vode i to na centralnom mjestu gdje se je zamisljala gradnja u perspektivi! Da li je to skriveni nedostatak prokuzite sami?

[Davor80]

U ovakvom bi slučaju ozbiljan kupac svakako odustao od kupnje jer bi na vrijeme ustanovio da je zbog nagiba terena po zakonu obavezan provesti sondiranje u svrhu provjere da li se radi o klizištu pa bi se tek tada ustanovilo da je na takvoj padini gradnja nemoguća. Znači, i opet se radi o problemu kupca koji u ovom slučaju preuzima ozbiljan rizik da će mu legalna gradnja biti zabranjena. Cijena postupka provjere postojanja klizišta se penje i na više od 15 tisuća eura, pa teško da ćete izvući predugovor za takvu parcelu. Nekako sumnjam da biste pristali staviti u njega odredbu da nadoknadite kupcu iz svog džepa sve tako nastale troškove ako bude onemogućen u gradnji.

[Juznjak2]

prije 7 sati , Davor80 je napisao:

U ovakvom bi slučaju ozbiljan kupac svakako odustao od kupnje jer bi na vrijeme ustanovio da je zbog nagiba terena po zakonu obavezan provesti sondiranje u svrhu provjere da li se radi o klizištu pa bi se tek tada ustanovilo da je na takvoj padini gradnja nemoguća. Znači, i opet se radi o problemu kupca koji u ovom slučaju preuzima ozbiljan rizik da će mu legalna gradnja biti zabranjena. Cijena postupka provjere postojanja klizišta se penje i na više od 15 tisuća eura, pa teško da ćete izvući predugovor za takvu parcelu. Nekako sumnjam da biste pristali staviti u njega odredbu da nadoknadite kupcu iz svog džepa sve tako nastale troškove ako bude onemogućen u gradnji.

Pitanje bi bilo da li mu je odustajanje prihvatljivo tj razlozno da mu prodavalac trebao vratiti dvostruku kaparu mada prodavalac nije nikada nista vidio ni o toj vodi znao jer tu ne zivi stalno!

 

[Davor80]

Znači, ako nema kapare, onda nema ni ovakvih hipotetičkih problema? Sreća moja da dozvoljavam kupcu maksimalno dva telefonska poziva. Prvi u kojem ugovaramo cijenu i rješavamo sve ostale tehnikalije ( ako već nema e-mail) i drugi u kojem dogovaramo termin kod javnog bilježnika. Eventualno tu ubacim i komunikaciju s agencijom koja ga zastupa jer bolje potvrde o ozbiljnosti kupca nema. Sklapanje predugovora i primanje kapare izgleda zna izazvati ovakve čudne probleme za koje nikad nisam čuo pa je prevelika kompliciranja mudrije izbjeći. Ipak se ovdje radi o kupnji običnog gradilišta koje čini relativno malen ili čak beznačajan udio u ukupnim troškovima gradnje nekretnine, a ne stana u centru Dubrovnika, Splita ili Zagreba. Onaj tko pazi na svaki euro može valjda od ama baš svega napraviti problem. Prevelik je trošak ta agencija. 

[Juznjak2]

Nisam dobio zadovoljavajuci odgovor! Ponavljam pitanje da li bi u tim slucajevima koje sam spomenuo trebalo vratiti dvostruku kaparu mada prodavac koji tu ne zivi nije znao da se je dogadjaj dogodio ikada prije? Hvala

[Davor80]

Sami tvrdite da strana koja je primila kaparu nije odgovorna za događaj. Znači, odgovor bi i još jednom bio da se ne mora vratiti dvostruka kapara jer ne postoji ama baš nikakva odgovornost prodavatelja.

[Juznjak2]

Hvala!