zajednička pričuva u neetažiranoj kući

[pinko]

Kako postupiti i što je činiti u situaciji kada je kuća u suvlasništvu, dva

suvlasnika, a nije etažirana. Postoji li opcija izabrati upravitelja i

plaćati pričuvu za dijelove koji su nesporno zajednički, nosivi zidovi,

dimnjak itd.

[mimin]

stvarnos je da mnoge zgrade ili kuce nisu etažirane pa se pričuva placa po kvadratu stana a sredstva od pričuve se troše za saniranje zajedničkih dijelova tj.fasada,oluci,krovište,stepenište i dr.

[pinko]

Smatram da je to u redu. Međutim koje korake poduzeti budući da drugoj strani ni na kraj pameti nije odvajati novac za kuću u kojoj živi i kojoj je održavanje itekeko potrebno. Svaki savjet je itekako dobrodošao.

[KronicnaStranka]

Niste napisali koliko ima stanova, da li su suvlasnici zapravo vlasnici stanova s neutvrđenim suvlasničkim dijelovima u kući ili su suvlasnici kuće u idealnom dijelu koji koriste stanove..?

 

Također, kakvi su suvlasnički dijelovi?

 

O tim podacima ovisi da li možete tražiti uspostavljanje prinudne uprave, ili većinski suvlasnik može samostalno donositi neke odluke ili ...?

[pinko]

Dva stana su, moj je veći za cca 30%. Suvlasnički omjer u vl. listu ne odgovara stvarnom stanju. Kuća ima građevnu i uporabnu dozvolu. Ne postoji volja za mirnim rješavanjem suvlasništva (etažiranje) kao ni sudjelovanje u održavanju suvlasničkih dijelova.

[KronicnaStranka]

Što znači da suvlasnički omjer u vl. listu ne odgovara stvarnom stanju?

 

Postoje različite moggućnosti. Objasnit ću Vam na primjeru:

 

Mogli ste naslijediti svaki po 1/2 kuće u idealnom dijelu, a onda se dogovoriti da svaki koristi jedan stan. Iz činjenice da jedan koristi više, a drugi manje od svog dijela ne znači da više niste vlasnici svaki po 1/2 kuće.

 

No, mogao je svaki od Vas kupiti stan kao posebni dio nekretnine od prethodnog vlasnika. To je moguće i ako kuća nije etažirana. U tom slučaju je mjerodavno ono što ste kupili, a stanje u vl. listu bi trebalo ispraviti, a etažiranjem točno utvrditi vlasničke omjere.

 

Zašto je to važno:

 

Ako ste svaki vlasnik posebnog dijela, možete tražiti uspostavljanje prinudne uprave iako se u načelu kućama sa samo dva stana upravitelj ne postavlja.

 

Kao većinski vlasnik možete i ugovoriti upravitelja, ali mislim da će ih se malo prihvatiti upravljanja tako malog objekta u kojem u startu mogu računati da neće moći naplaćivati pričuvu.

 

Treća mogućnost je da tražite prinudnog upravitelja iako ste suvlasnici u idealnom dijelu. To nije po zakonu, ali je nered u praksi takav da vjerojatno neće primijetiti.

 

No, teško da ćete naći upravitelja koji će bolje brinuti za kuću od vas.

 

Ako ste suvlasnici u idealnom dijelu, onda ćete morati postupati po odredbama koje reguliraju odnose takvih suvlasnika (Zakon o vlasništvu). U principu, ako jedan suvlasnik drugoga oštećuje, što uključuje i neodržavanje, to se rješava tužbom.

[pinko]

Zahvaljujem Vam na odgovorima i ako nije problem pojasnio bih situaciju.

 

Omjer suvlasništva je 7/16 i 9/16. Svaki imamo poseban stan. Prije pedesetak godina uz svu potrebnu dokumentaciju dogradio sam svoj dio kuće tako da je ukupna površina mojeg dijela kuće povećana za više od 60% što u konačnici sada ispada da u m2 stana imam za cca 30% veću površinu.

 

U to vrijeme nije bilo moguće dijeliti kuću po etažama tako da su omjeri u vl. listu ostali nepromjenjeni. Kako bilo koji dogovor sa vlasnikom drugog stana nije moguće realizirati, a nemam namjeru sam snositi sve troškove,a niti se po sudu povlačiti godinama, molim za savjet kako rješiti situaciju. Razmišljam da li darovati kčerci dio stana pa samim time povećati broj suvlasnika ili ako postoji bilo koji drugi način kojim bi se pričuva konačno počela uplaćivati.

Zahvaljujem na svim savjetima i sugestijama.

[KronicnaStranka]

Pričuvu morate plaćati upravitelju, a upravitelj može biti netko tko je registriran za tu djelatnost.

 

Ako imate više od polovice suvlasničkog dijela, možete sklopiti ugovor s upraviteljem bez suglasnosti druge strane. Dakle, nije nužno povećati broj suvlasnika. I kad biste ga povećali, ne biste postigli uvjete za imenovanje prinudnog upravitelja.

 

I dalje niste odgovorili da li suvlasnički dijelovi proizlaze iz vlasništva posebnih dijelova (tadašnjih) ili ste vlasnik 9/16 idealnog dijela temeljem čega koristite stan.

 

Obaveza imenovanja upravitelja proizlazi iz 2 pretpostavke:

 

1. Postojanje vlasništva nad posebnim dijelom nekretnine (stanom)

 

2. Minimalni broj stanova u zgradi.

 

Pretpostavka 1. proizlazi iz ZOV, a potvrđena je i odlukama Ustavnog suda.

 

Pretpostavka 2. ne piše izrijekom nigdje, nego proizlazi iz prakse određenog broja velikih upravitelja i nekih lokalnih samouprava. No, negdje uspostavljaju upravu i nad takvim zgradama/kućama. Drugim riječima - uobičajeni hrvatski pravni nered.

 

Ako ne možete postići dogovor sa suvlasnikom, ne postoji pravni put koji ne bi uključivao sud, a u Hrvatskoj ne postoji put koji uključuje sud a da ne traje godinama.

 

Možda da otiđete do upravitelja koji je imenovan za prinudnog upravitelja na području vaše lokalne samouprave (grada, općine) i pitajte ih hoće li preuzeti upravu.

[pinko]

Po vl. listu nemam više od polovice suvlasničkog dijela, imam 7/16.

Ali stvarno stanje ne odgovara knjižnom. Imam veći dio po kvadraturi. Sve legalno, građevna i uporabna dozvola. Vlasnik sam posebnog dijela (većeg), ali nikad se to nije provelo u zem. knjigama.

Kuću je izgradio moj pranono i raznim nasljedstvima je došlo do takvog omjera koji je ostao nepromijenjen desetljećima iako sam kuću vlastitim sredstvima povećao i tu ništa nije sporno.

U međuvremenu je rođak prodao stan kojeg je bio vlasnik (poseban dio) i tu nastaju problemi oko održavanja kuće.

 

Novi suvlasnik zna da je vlasnik manjeg dijela bez obzira na stanje u u vl. listu, ali ne pristaje na etažiranje , niti na sklapanje međuvlasničkog ugovora.

 

Obratit ću se firmi koja je za naš grad određena za prinudnu upravu i od njih tražit opciju za rješavanje plaćanja pričuve.

Vama (veteran) se zahvaljujem na svim savjetima i ako ste na području Rijeke ili ste u prolazu javite se na mail i bit će mi drago da se najdemo na klopi i pijači.

[KronicnaStranka]

Etažiranje je sa sadašnjim zakonskim propisima često muka, jer ne postoji mogućnost prisile prema nekooperativnim suvlasnicima. O tome ima dosta napisanoga na webu.

 

No, mislim da biste vi imali mogućnost podnošenja vlasničke tužbe radi utvrđenja drugačijih suvlasničkih dijelova zbog nesuglasnosti stanja u z.k. i stvarnog stanja, što bi uključilo i vještačenje, a to bi praktično bilo isto što i etažiranje. Kad biste podigli tuđbu, suvlasnik bi možda razmislio isplati li mu se plaćati troškove u sporu koji će vrlo vjerojatno izgubiti ili pristati na nagodbu, pa platiti samo dio troškova srazmjeran njegovom vlasničkom udjelu.

 

A što se tiče poziva - nisam, nažalost, blizu Rijeke, ali imat ću poziv na pameti