Troškovi smetnje kod ugovora o kupoprodaji nekretnine

[kreso1975]

Prodao sam poljoprivrednu česticu veličine 100 m2 na selu za sitni iznos novca mještaninu koji me je zamolio jer mu je ta čestica pokraj kuće. Kupac mene smatra za stvarnog vlasnika jer sam suposjednik u katastru i jer sam uzgajao voćke na toj parceli, premda sam mu objasnio da je moguće da će mu drugi suposjednik iz katastra stvarati probleme. U vlasnički list je upisana meni nepoznata osoba, jer se radi o selu u kojemu imovinskopravni odnosi nisu rješeni.

Javni bilježnik je u ugovor stavio članak koji kaže:

 

"prodavatelj jamči da je isključivi vlasnik nekretnine te da u slučaju bilo kakvog smetanja kupca snosi svu odgovornost kao i troškove vezano za smetnju".

 

Zanima me što mogu uključivati troškovi smetnje, da li je to standardna klauzula ili nije. Više bih volio da je pisalo da ću mu u slučaju smetnje vratiti novac nego to.

Ako bi taj mještanin počeo graditi nešto na toj čestici i javi se treća strana da li bih mu onda morao nadoknaditi štetu koju je pretrpio zbog izgradnje na čestici na koju se ne može uknjižiti? Radi se o selu u kojem nema urbanističkog, a možda ni prostornog plana.

Ukoliko bi drugi suposjednik npr. udario mog kupca da li bih mu onda morao isplatiti odštetu zbog smetnje?

Unaprijed se zahvaljujem na odgovoru

[Matrix]

U pitanju su pravni nedostatci ugovora,regulirani odredbama ZOO.

Postovani,nemozete odgovarati u slucaju remecenja JRM izmedju kupca i upisanog vlasnika.

[kreso1975]

Hvala na odgovoru,

 

Ja zapravo smatram da se moji troškovi zbog nastale smetnje mogu odnositi samo na povrat novca + eventualno trošak javnog bilježnika, odvjetnika i sl. Barem se nadam da je tako.

[kreso1975]

Zanima me ipak i prvi dio mog pitanja. Ako moj kupac sagradi nešto na toj čestici npr. poljoprivredni objekt i javi se treća strana koja mu počme stvarati probleme, da li bih ja onda morao svom kupcu nadoknaditi trošak izgradnje objekta na čestici na koju se ne može uknjižiti? Ili bih mu u tom slučaju samo morao vratiti primljeni novac iz ugovora o kupoprodaji zemljišta?

Nadam se da moj kupac ne smije graditi ništa pa ni poljoprivredni objekt bez da se uredno uknjiži u gruntovnicu.

Možda ovaj dio pitanja ne spada u ovu temu ali ipak bih bio zahvalan na odgovoru ili mišljenju.

[kreso1975]

U ugovoru piše i da:

"Ugovorne stranke suglasno utvrđuju da je prodavatelj vlasnik nekretnine.

 

To znači da je moj kupac ipak upoznat sa onim što kupuje.

[Matrix]

U ugovoru piše i da:

"Ugovorne stranke suglasno utvrđuju da je prodavatelj vlasnik nekretnine.

 

To znači da je moj kupac ipak upoznat sa onim što kupuje.

 

temeljem cega je utvrdjeno da je prodavatelj iskljucivi vlasnik nekretnine.

Za sklapanje kupoprodaje mjerodavan je zemljisno knjizni izvadak kojim prodavac dokazuje vlasnistvo..

Prodaja tuđe stvari obvezuje ugovaratelje, ali kupac koji nije znao ili nije morao znati da je stvar tuđa može, ako se uslijed toga ne može ostvariti svrha ugovora , raskinuti ugovor i tražiti naknadu štete..

Prodavalac odgovara ako na prodajnoj stvari postoji neko pravo trećeg koje isključuje, umanjuje ili ograničava kupčevo pravo, a o čijem postojanju kupac nije obaviješten. niti je pristao da uzme stvar opterećenu tim pravom..

[burn]

Ako ste prodavali nešto što nije Vaše (a Vaše je ako ste upisani u zemljišne knjige) onda možete očekivati određene probleme.

 

Kakve-teško je napamet govoriti, ali generalno strana koja je "prevarena" može tražiti raskid ugovora i naknadu štete.

[kreso1975]

Vlasnik zemljišta je meni nepoznata osoba koja nije bila na toj zemlji posljednjih 100 godina. Zemlja ima dva posjednika u katastru - mog pokojnog oca i drugog suposjednika. Moja obitelj i obitelj drugog suposjednika zajednički su obrađivali tu česticu posljednjih najmanje 70 godina, a vjerojatno i više. Prije 15 godina moj pokojni otac se dogovorio sa drugim suposjednikom o podjeli zemlje između njih dvojice. Dogovor je bio usmen. Prema tom dogovoru, dio koji sam prodao pripao je mom ocu te smo taj dio ja i moj otac obrađivali u posljednjih 15-ak godina, i otac mi je oporučno ostavio taj dio zemlje na kojemu su zasađene masline. Ja sam vlasnik u biti na temelju dosjelosti i usmenih dogovora.

U principu sam se prvo ja trebao pokušati uknjižiti u gruntovnicu pa tek onda prodati zemlju. Pri tome sam trebao možda angažirati i geometra da napravi diobu čestice. ja nisam imao vremena za to i radi se o maloj vrijednosti, a i praksa u Dalmaciji je da zemlju prodaje onaj koga se smatra stvarnim vlasnikom, a kupac se pokušava uknjižiti ili uopće ne pokušava.

Drugi suposjednik je problematična osoba i kada je vidio da je neki novac u pitanju odustao je od dogovora koji je imao sa mojim pokojnim ocem i svojata upravo taj dio čestice koji sam ja prodao.

Neki dan je tužio mene i mog kupca. To znači da je moj kupac sada upoznat sa smetnjom i da može sada tražiti odštetu od mene. Ja sam mu to i spreman vratiti.

Mene u biti samo brine ta odredba da sam ja kao prodavatelj obvezan kupcu namiriti sve troškove vezane za smetnju pogotovo ako bi moj kupac imao nekakvu smetnju za npr. 20 godina. Tako da je možda i bolje da je to došlo na sud jer on sada zna za smetnju.

[kreso1975]

Možda je najbolje da angažiram odvetnika. Upravo sada pišem odgovor na tužbu. Moj kupac i drugi suposjednik iz katastra su otprije u nekakvoj razmirici za koju ja nisam znao. Drugog suposjednika mi kaže da je njemu glavni cilj da stvori probleme mom kupcu i da mu on taj dio čestice ne bi prodao ni za kakve pare.

Na sudu će mi glavni dokaz biti izjave drugih mještanaa da smo ja i moj pokojni otac obrađivali taj dio čestice, a ne drugi suposjednik iz katastra.

Tako je to kad se netko upusti u seoska posla. Sad će me ovo koštat i vremena i novaca i živaca.

Ne znam mogu li se u sudskom postupku nekako ogradititi od tih troškova smetnje jer moj kupac sada zna za smetnju. Mene zapravo najviše brine neodređenost troškova smetnje jer nekakvi troškovi mogu nastati i za 20. godina.

[Matrix]

Koja je tuzba u pitanju.

[kreso1975]

Drugi suvlasnik je tužio mene i mog kupca i tvrdi da baš njemu pripada taj dio čestice ili najmanje 1/2 čestice. Vlasnik iz gruntovnice je ili nezainteresiran ili ne postoji ili ga se može pravno eliminirati po mom mišljenju.

[kreso1975]

Zapravo drugi suposjednik iz katastra, a ne suvlasnik

[Matrix]

Tuzitelj,odnosno drugi suposjednik proti vas i kupca nemoze tuzbom utvrdjivati pravo vlasnistva/suvlasnistva,iz cega je ocito da je tuzba usmjerena na uspostavu prijasnjeg stanja(smetanje posjeda/suposjeda).

Upisani vlasnik se ni u kojem slucaju nemoze pravno ignorirati,jer ako nije ziv,onda postoje njegovi pravni sljednici.

Ako smatrate da ste izvanknjiznim putem stekli pravo vlasnistva(vi i drugi suposjednik),morate to utvrditi kroz parnicu protiv upisanog vlasnika ili njegovih pravni sljednika.

Pravo vlasnistva se negubi iz razloga sto vlasnik na nekretnini nevrshi fakticku vlast,vec sto je to pravo neko drugi stekao,ali opet kazem to se mora utvrdit.

[kreso1975]

Razmišljam o tome da sa mojim kupcem sklopim aneks ugovora u kojemu bih se ogradio od troškova smetnje do nekog iznosa usuprotnom ću se oglušiti na tužbu suposjednika iz katastra pa se sve vraća u prvobitno stanje. Jednostavno ne želim razmišljati o tome hoće li za 20.g. tu biti nekakvih troškova smetnje.