sporno tumačenje zakona

[upitnik]

Ljudi, ima li netko tko dobro poznaje prava suvlasnika vezana na članak 40., 41. i 42. Zakona o vlasništvu. Naime, poslao sam upit Ministarstvu zaštite okoliša i graditeljstva sa zahtjevom da mi protumače odredbe članka 42. Zakona o vlasništvu. Pitao sam ih ima li pravo suvlasnik na temelju potpisa većine ostalih suvlasnika dobiti u najam dio suvlasničkoga dvorišta. Pazite, napisao sam dio, a ne cijelo dvorište. Ministarstvo mi je odgovorilo da zbog odredaba članka 41. Zakona o vlasništvu treba 100% potpisa, a čak i u tome članku piše da 100% potpisa treba samo za najam cijele stvari dulji od godinu dana, što znači da to ne vrijedi za najam dijela stvari. Pitam se čemu služi odredba u članku 42. koja govori o tome da se ovlasti na dijelu stvari mogu prenijeti na nekoga od suvlasnika odlukom koja je possao redovite uprave, a redovita uprava se na temelju članka 40. ostvaruje većinskim glasovima s obzirom na idealni udio u suvlasništvu. Budući da mislim da u odnosnome ministarstvu ne znaju svoj posao, poslao sam upit ponovo na pravu adresu, a to je Hrvatski sabor, jer onaj tko zakon donosi jedini je mjerodavan za njegovo tumačenje. Ali bih volio saznati i za neslužbeno mišljenje nekoga od sudionika ovoga portala. Dakle, zna li netko je li tumačenje ministarstva pogrešno? Naravno, dobit ću još jedan odgovor iz Sabora. Međutim, ako i Sabor odgovori negativno, mogu li onda pitati Ustavni sud za mišljenje? Hvala unaprijed na odgovoru.

[Mistral]

Mislim da je moguće temeljem odluke većine dobiti stvar u najam (zakup) s time da zakinuta manjina može sudskim putem pobijati takvu odluku odnosno raspolaganje.

 

S druge strane po logici stvari, Moglo bi se lako raditi i o poslu izvanredne uprave u kojem slučaju trebao bi potpise svih suvlasnika jer su kao idealni vlasnici na cijeloj stvari - nekretnini.

 

pouka: složna braća kuću grade

[upitnik]

Hvala, ali što onda znače odredbe u članku 42:

(1) Svim suvlasnicima pripada pravo na suposjed stvari, ali oni mogu odlučiti da će međusobno podijeliti posjed stvari i/ili izvršavanje svih ili nekih vlasničkih ovlasti glede nje.

(2) Donošenje odluke iz stavka 1. ovoga članka posao je redovite uprave, a isto tako i odlučivanje o izmjenama i opozivu prijašnje odluke o tome. ???????

 

Ako je tako kao što ste objasnili, čemu onda služe odredbe članka 42. koje kažu da je to posao redovite, a ne izvanredne uprave.??????

 

Napominjem da nitko neće biti zakinut, jer će se najam ravnomjerno raspodijeliti i na one koji ne žele potpisati.

 

Hvala.

[felixx]

Odluku o najmu (koju spominjete), donosi većina suvlasnika(većinom udjela u suvlasništvu, ne u broju suvlasnika).

 

U praksi je često da se, npr. stanu u prizemlju trajno dodjeli na isključivo korištenje dio zemljišta.

Za takvu odluku potrebna je 100 %-tna suglasnost svih suvlasnika.

[upitnik]

Naime, problem pravi županijska administracija koja ne želi dati odobrenje za minimalne tehničke uvjete ugostiteljske terase bez stopostotnih potpisa suvlasnika. radi se o prostoru koji predstavlja nekoliko 10000-ih dijelova suvlasništva. Zato će dobiti dopis ovakvoga sadržaja:

 

Molim da mi u skladu s odlukom većine suvlasnika i sklopljenim ugovorom o najmu dijela prostora na dvorištu između zgrada na Trgu Franje Tuđmana br. 2-8 odobrite minimalne tehničke uvjete za otvaranje terase za potrebe ugostiteljskoga objekta Bell's Pub.

 

Vaš dosadašnji stav bio je da se za moj slučaj treba dobiti stopostotna suglasnost. U nastavku detaljno objašnjavam na čemu temeljim svoje pravo. Temelj mojih tvrdnji je činjenica da moja molba nema veze s odredbama članka 41. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima(Narodne novine br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06 i 146/06), nego su temelji za moju molbu određeni člankom 42. toga zakona.

 

Na temelju članka 42. i članka 40. stavka 1. i 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima suvlasnici mogu prenijeti većinskom odlukom (na način kako se obavlja redovita uprava) na nekoga od suvlasnika izvršavanje svih ili nekih vlasničkih ovlasti. Zabranjivanje takvoga načina odlučivanja na temelju članka 41. Zakona o vlasništvu nije utemeljeno, između ostaloga i zbog toga jer članak 41. govori samo o najmu cijele stvari na period dulji od jedne godine, a u ovome slučaju ne radi se uopće o iznajmljivanju cijele stvari nego jednoga vrlo maloga dijela suvlasničkog dvorišta. Dakle, prema članku 41. Zakona o vlasništvu čak i iznajmljivanje cijele stvari na period do 1 godine ne podliježe stopostotnom potpisivanju odluke suvlasnika. Općenito, članak 41. govori o poslovima vezanima za cijelu stvar, a ne za dio te stvari koji se mjeri u tisućinkama.

 

Molim da mi ispostavite rješenje o minimalnim tehničkim uvjetima, jer ću u suprotnom biti primoran zadovoljštinu tražiti sudskim putem pri čemu ću zahtijevati i da mi se podmiri naknada za neostvarenu dobit.

 

Kaj velite za jednoga pravnika laika (student prve godine)?

[KronicnaStranka]

Čl. 42 govori o mogućnosti da neki suvlasnik dobije u posjed dio stvari, a temeljem odluke koja spada u redovitu upravu. Tu se radi o posjedu kao vlasničkom pravu, a ne ugovorenom pravu (tj. putem najma!) kad vlasnik temeljem ugovora svoje vlasničko pravo (posjed) prepušta drugome pod određenim uvjetima. Od suvlasnika kojemu je tako prema čl. 42. prepušten posjed nad dijelom stvari ostali suvlasnici ne mogu tražiti najamninu.

 

Dakle, ne možete uopće temeljiti zahtjev za najmom na svojem suvlasništvu. Ako se javljate kao najmoprimac, onda je nebitno da li ste suvlasnik ili ne. Ako tražite da vam se da u najam, onda ste "treća osoba", a o tom zahtjevu ćete odlučivati kao suvlasnik srazmjerno suvlasničkom dijelu. Dakle, pravno se "vidite" kao "dvije" osobe, svaka u drugačijoj ulozi. Kao najmoprimac sklopili biste ugovor sa suvlasnicima, a time i sa samim sobom (u odgovarajućem dijelu).

 

Kad biste prvo izdvojili taj dio u svoj posjed po čl. 42, onda biste ga (bez promjene namjene!) mogli koristiti i bez najma ili ga iznajmiti sami sebi. No, budući da namjeravate ostvarivati prihod iz tog dijela, jasno je da drugi suvlasnici ne bi pristali na takvo rješenje.

 

U smislu gore navedene "podjele osobnosti" nadležno upravno tijelo Vas "vidi" samo kao najmoprimca.

 

Druga su stvar odredbe o iznajmljivanju cijele odnosno dijela stvari i rok koji se navodi u zakonu, a iz kojih se i meni čini da iznajmljivanje dijela stvari spada u redovitu upravu.

 

Međutim, iz Vašeg opisa nije jasno da li bi u slučaju najma došlo i do nekih dogradnji ili sličnih zahvata, u kojem slučaju bi se moglo raditi o izvanrednoj upravi, posebno uzevši u obzir stavak (2) čl. 41. Ako sam dobro shvatio, moglo bi se raditi i o promjeni namjene, pa bi se i time mogla opravdati ocjena o izvanrednoj upravi.

[upitnik]

Hvala na iscrpnosti. Naime, radi se o ljetnoj terasi koja bi bila postavljena na dvorište, ali na takav način da na dvorištu nema nikakvih preinaka i da se terasa može u bilo kojem trenutku maknuti i dvorište vratiti u prvobitno stanje. Možda mi suvlasnici nemamo pravo tražiti najamninu, ali ako druga strana na to pristaje u obliku povećane pričuve, mislim da to nije razlog za odbijanje. Razlog za odbijanje je inzistiranje na izvanrednoj upravi. Budući da je iz članka 41. vidljivo da čak najam cijele stvari na period do jedne godine ne spada u izvanrednu upravu, ako se odredbe logički spoje ne bi trebalo biti problema. Zašto su zakonske odredbe pisane pomalo nejsano, to je glavno pitanje. Kada bi to bilo tako kao što tvrdi administracija onda niti jedan kafić koji se nalazi pokraj suvlasničkog dvorišta ne bi mogao imati ljetnu terasu, jer dbiti 100%-nu suglasnost je nemoguća misija. Koliko je meni poznato, u Zagrebu s tim problema nema i odobrenja za minimalne tehničke uvjete se izdaju na temelju većinske odluke. Ništa, ako odbiju tražit ćemo tumačenje od Hrvatskoga sabora u skladu s procedurom za donošenje tumačenja zakona.

 

Nego, nešto mi ipak nije jasno iz objašnjenja. Zašto se ovlast iz vlasničkoga prava ne bi mogla ugovoriti? Nigdje ne piše da je to zabranjeno. Sklopi se ugovor, jedan primjerak ode poreznoj upravi, država dobije svojih 15%, vuk sit i koze na broju. Sve legalno i čisto.