Da li je dosljednost po uživanju jača od kupoprodajnog ugovora?

[Tocko]

Poštovani,

molim pomoć tj. savjet, a priča ide ovako:

1. Kupio sam kuću s okućnicom i zasebnu parcelu od 1000m2

koja se nalazi 50 metara od kuće (nije vezana za dvorište).

Sve je kupljeno od istog vlasnika.

2. Ispred te parcele živi susjed koji tu parcelu koristi već dugi niz godina

jer je vlasnik (od koga sam ja kupio to sve) živi i radi u inozemstvu i on mi je rekao da

susjed tamo drži poljoprivredne strojeve i bale sa sijenom i da brine (kosi) parcelu.

3. Provjerio sam papire prije kupovine i uredni su.

Prvotni vlasnik parcele je živio sam i počinio samoubojstvo prije 17 godina te je na ostavini

kuću (koju sam ja kupio) i tu spornu parcelu nslijedila kćer pokojnoga.

Kćer pokojnoga je umrla od raka nakon 5 godina (susjed je i dalje koristio spornu parcelu),ali je

prije smrti prodala kuću i tu parcelu tom čovjeku od kojega sam ja kasnije kupio. Svi su sve redovno prenašali katastarski i gruntovno,ali je svakom vlasniku bilo zgodno da susjed tu parcelu održava.

Moje pitanje sada glasi:

Pošto sam ja uredno od čovjeka kupio parcelu i prenio je (platio porez, dobio riješenje i vlasnički list), susjed se ne želi i dalje maknuti s parcele i kaže da je njegova i da ju je on platio prije 17 godina tom pokojnom koji je počinio samoubojstvo. Nigdje na katastru, gruntovnoj itd nema spomena tog susjeda, a on je i sam rekao da nema papir o kupoprodaji?!?! On kaže da će sada tražiti da se on upiše ko vlasnik po dosljeđivanju i da on ima svjedoke da je on tu parcelu platio prije 17 godina i da je već toliko koristi. Da li on to može napraviti, tj. tražiti usprkos tome što je zemlja na mene i što sam je ja uredno papiranoto prenio na katastru i gruntovno??

Kada sam problem spomenuo bivšem vlasniku tj. čovjeku od kojeg sam kupio, on se nešto počeo izmotavati da on to meni nije prodao i da se dogovorim sa susjedom. Parcela je na ugovoru s brojem čestice i svim podacima, a poslije sam saznao da je brat od čovjeka od kojega sam ja kupio to sve, uzeo 7-8 parcela od tog pokojnog i koristi ih i dalje i sada shvaćam zašto se on izmotava jer bi samim time potkopao i svog brata koji radi istu stvar tj. uziva zemlju koja nije njegova.

Kolika je vjerojatnost da bi ja izgubio na sudu ako on mene tuži?

Savjetovali su mi da pozovem policiju da mi ometa posjed i da dam papire, a

da će on morati odmah isprazniti parcelu i tek kasnije tuzbom pokusati osporiti moje pravo vlasnistva. Da li je to točno?

Da li je na sudu bitniji čvrsti dokaz to jest moje čisto papirnato stanje ili ce biti jaci ti kvazi svjedoci makar svatko bi mogao dovesti "svjedoka" da posvjedoci nesto od ptije 16-20 godina, a nema se dokaza čvrstog nikakvog niti papira da je taj susjed tu parcelu stvarno p'latio pokojnom još prije 17 godina.

Unaprijed zahvaljujem na pomoći

[G-man]

Vidite si čl. 130. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

 

A vlasniku od kojeg ste vi kupili nekretninu, slobodno spomenite da izvoli ukloniti pravne nedostatke nekretnine, za koje odgovara u skladu sa odredbama čl. 430-437. Zakona o obveznim odnosima, ili će doći do raskida ugovora te ćete ga tužiti za naknadu štete. Pripazite na rok (čl. 437.).

[Matrix]

Savjetovali su mi da pozovem policiju da mi ometa posjed i dadam papire, ada će on morati odmah isprazniti parcelu i tek kasnije tuzbom pokusati osporiti moje pravo vlasnistva. Da li je to točno?

prije svega savjet nije točan,a druga stvar što vi uopće niste ometani u posjedu jer nikad i niste bili posjednikom spornog zemljišta.

[Tocko]

prije svega savjet nije točan,a druga stvar što vi uopće niste ometani u posjedu jer nikad i niste bili posjednikom spornog zemljišta.

 

Ali sada sam vlasnik i taj čovjek mi ometa posjed.

 

Bivšeg vlasnika sam upozorio da rijesi nedoumice,

ali je rekao da ga nije briga i da rijesim sam sa susjedom.

 

Kak da sad rijesim problem i da maknem čovjeka sa svoje zemlje?

Da pozovem policiju il?

[Tocko]

Vidite si čl. 130. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

 

A vlasniku od kojeg ste vi kupili nekretninu, slobodno spomenite da izvoli ukloniti pravne nedostatke nekretnine, za koje odgovara u skladu sa odredbama čl. 430-437. Zakona o obveznim odnosima, ili će doći do raskida ugovora te ćete ga tužiti za naknadu štete. Pripazite na rok (čl. 437.).

 

 

G man i ostali,

hvala Vam na savjetima. Pročitao sam naveden članke zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Koliko sam razumio članak 130 spomenutog zakona (ispravite me ako griješim), taj susjed uopće nikad nije imao pravo uknjižbe na tu parcelu pošto nikada nije napravio ugovor (ako je ikada i bilo kakve riječi o kupovini) niti ima/ili je imao bilo kakav dokument na temelju kojeg bi ostvario pravo vlasništva na parceli.

Također, ako je i imao pravo po dosjelosti (pravi vlasnik se uvijek znao) izgubio ga je onog trena kada samja tu zemlju kupio, platio porez na tu kupovinu i dobio riješenje o uknjižbi vlasništva i dobio vlasnički list. Da li sam to točno shvatio??

Što se tiče zakona o obaveznim odnosima, ja sam vlasnika upozorio što se događa i on je rekao da se ne želi više miješati i da to riješim sa susjedom.

Kako da sada natjeram da susjed makne stvari s parcele i da li ima bilo kakve sanse da bi mogao izgubiti tu parcelu ako dode do sudskog spora??

Unaprijed zahvaljujem na pomoći.

[G-man]

Krivo ste razumjeli.

 

Ovako, smisao citirane odredbe jeste u tome da se pravo vlasništva stečeno na temelju zakona (a dosjelost jeste jedna od njegovih varijanti), ne može suprotstaviti pravu vlasništva koje je stečeno na temelju pravnog posla, kod kojeg je stjecatelj u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u ZK, što bi značilo da nije znao niti mogao znati da je predmetnu nekretninu moguće stekao netko drugi na temelju zakona, dakle da nije u vlasništvu upisanog vlasnika. Razlog ne treba previše objašnjavati, jer suprotno stajalište bi doslovce svaku kupoprodaju/zamjenu/darovanje učinilo rizičnim, i otvorilo niz manipulacija kakve su već svojstvene ljudskom rodu.

 

E sad, da se vratimo na pitanje vaše dobre vjere - je li vama vaš prodavatelj ikada na bilo kakav način dao do znanja (ili možda stoji štogod po tom pitanju u sklopljenom ugovoru) da susjed ima ikakvo stvarno pravo na nekretnini koju ste kupili?

 

Ako je dogovor potvrdan, vi niste bili u dobroj vjeri u trenutku kupnje, i bivšem vlasniku nećete moći ništa - pristali ste svjesno kupiti nekretninu opterećenu tuđim pravom.

 

Ako je odgovor negativan, tada slijedi odgovornost prodavatelja za pravne nedostatke prodane stvari, sukladno već citiranim odredbama ZOO-a, prema kojima od njega treba zahtijevati rješavanje problema u razumnom roku, ako ne uspije ugovor o kupoprodaji se raskida ex lege, možete tražiti natrag plaćeno za nekretninu plus naknadu štete.

 

Sve u svemu, imajući u vidu detalje predmeta, sugeriram vam angažman odvjetnika, jer je moguć najcrnji scenarij u kojem ste kupili nekretninu, koju nikad nećete imati.

[bovu]

[Kako da sada natjeram da susjed makne stvari s parcele i da li ima bilo kakve sanse da bi mogao izgubiti tu parcelu ako dode do sudskog spora??

 

ponudi mu sklapanje ugovora o najmu (pismeno, preporučeno i sa povratnicom. što čuvaš sa kopijom pismena). uz ponudu pošalji mu i kopiju vlasničkog lista. ako odbije primiti pismeno ili sklopiti ugovor o najmu nezakonito koristi tvoju nekretninu. tužbom traži najamninu unazad5 godina (od kad si vlasnik) uvečano za zakonske kamate. tražipredaju nekretnine i oslobađanje nekretnine od njegovih stvari .

[Matrix]

Ali sada sam vlasnik i taj čovjek mi ometa posjed.

vlasnik jeste ali posjednik niste

Kak da sad rijesim problem i da maknem čovjeka sa svoje zemlje?

reivindikacijskom tužbom,ali je jasno da će uslijedit protutužba susjeda radi utvrđenja prava vlasništva,glede čega će te u jednoj parnici oba dokazivati svoje zahtjeve

[Tocko]

Krivo ste razumjeli.

 

Ovako, smisao citirane odredbe jeste u tome da se pravo vlasništva stečeno na temelju zakona (a dosjelost jeste jedna od njegovih varijanti), ne može suprotstaviti pravu vlasništva koje je stečeno na temelju pravnog posla, kod kojeg je stjecatelj u dobroj vjeri postupao s povjerenjem u ZK, što bi značilo da nije znao niti mogao znati da je predmetnu nekretninu moguće stekao netko drugi na temelju zakona, dakle da nije u vlasništvu upisanog vlasnika. Razlog ne treba previše objašnjavati, jer suprotno stajalište bi doslovce svaku kupoprodaju/zamjenu/darovanje učinilo rizičnim, i otvorilo niz manipulacija kakve su već svojstvene ljudskom rodu.

 

E sad, da se vratimo na pitanje vaše dobre vjere - je li vama vaš prodavatelj ikada na bilo kakav način dao do znanja (ili možda stoji štogod po tom pitanju u sklopljenom ugovoru) da susjed ima ikakvo stvarno pravo na nekretnini koju ste kupili?

 

Ako je dogovor potvrdan, vi niste bili u dobroj vjeri u trenutku kupnje, i bivšem vlasniku nećete moći ništa - pristali ste svjesno kupiti nekretninu opterećenu tuđim pravom.

 

Ako je odgovor negativan, tada slijedi odgovornost prodavatelja za pravne nedostatke prodane stvari, sukladno već citiranim odredbama ZOO-a, prema kojima od njega treba zahtijevati rješavanje problema u razumnom roku, ako ne uspije ugovor o kupoprodaji se raskida ex lege, možete tražiti natrag plaćeno za nekretninu plus naknadu štete.

 

Sve u svemu, imajući u vidu detalje predmeta, sugeriram vam angažman odvjetnika, jer je moguć najcrnji scenarij u kojem ste kupili nekretninu, koju nikad nećete imati.

 

Možda nisam dovoljno u svom prvom postu pojasnio.

Meni je bivši vlasnik prodao parcelu i rekao da susjed na njoj samo drzi strojeve i bale sijena i da nema nikakvih ugovora sklopljenih sa njime (bilo o najmu ili čemu drugome),

Taj susjed nema nikakav papir da je tu parcelu ikada kupio ili platio.

On navodi da se njome koristi 17 godina, a u tom periodu su se promijenila 3 zakonska vlasnika i svakome je odgovaralo da susjed kosi parcelu jer

1. Prvi vlasnik koji je bio star 70 godina vise ju nije mogao obrađivati i rekao je susjedu da ju koristi a za uzvrat da mu da godišnje sivnju 150 kg (to sam danas saznao od drugog susjeda)

2. Drugi vlasnik je bila kćer pokojnog prvog vlasnika koja je i sama umrla 5 godina nakon što je nasljedila od svog oca. Prije smrti je prodala kuću i tu parcelu čovjeku od kojega sam ja kupio prije 6 mjeseci.

3. Treći vlasnik je ovaj od kojeg sam ja kupio, a pošto on živi i radi u inozemstvu, njemu je odgovaralo da susjed koristi tu parcelu i kosi je.

Dajte mi ko običnom laiku recite kako je susjed mogao steći bilo kakav temelj za vlasnisto nad parcelom kad mu ju je svaki vlasnik svjesno dozvolio da se koristi njome i baš sada kad sam ju ja kupio on ima veće pravo nad njom od mene, a ja sam ju zakonski kupio kod javnog biljeznika, odmah platio porez i prenio??

Zar država tj. sud ne stoji iza onoga sto gruntovno sam napravio?

Zar nije papiranti trag nasljedivanja i osatlai papiri koje mi je drzava sama izdala, veći dokaz od toga da će sad susjed nekoj lokalnoj selskoj pijanici dati 50 litara vina i ovaj ce na sudu potvrditi sve kaj ovaj hoce??

Napominjem susjed ima samo pricu da je on tu parcelu platio prije 17 godina. Pricu i nikakav dokaz.

A ta 1. pokojni vlasnik je tom drugom susjedu prodao 3 parcel prije 18 godina koje je ovaj uredno odmah prenio na sebe. Štoviše, taj drugi susjed me uvjeraava da je 1. pokojni vlasnik prenosio zemlju samo kad je ila isplaćena što daje zaključliti da čovjek laže da ju je ikada platio.

[Tocko]

vlasnik jeste ali posjednik niste

 

reivindikacijskom tužbom,ali je jasno da će uslijedit protutužba susjeda radi utvrđenja prava vlasništva,glede čega će te u jednoj parnici oba dokazivati svoje zahtjeve

 

Koje je razlika između vlasnika i posjednika??

Misio sam da je to isto pošto se za vlasnički list kaže i posjedovni list?!

Upravo to me zanima, što je zakonski jače (ima prednost) kod utvrđivanja vlasništva??

Da li moj kupoprodajni ugovor ovjeren kod javnog bilježnika, porezno, gruntovno i katastrsko riješenje o upisu vlasništva SU JAČI od eventualnog svjedoka kojeg bi susjed mogao izvaditi iz pilnice?? Susjed nema apsolutno nikakav papir, samo tlapnje!

Što mene onda spriječava da neđem neku uličnu bitangu i da nađem zapuštenu zemljišnu parcelu.

I da dam na sud da sam ja to platio i moj svjedok će to potvrdit i zakonski vlasnik koji ima papir se može slikati??? Pa to mi nema nikakvog smisla ljudi? Pa kaj je to moguće po našem zakonu??

[G-man]

Prema ovome što ste napisali, vi ste postupali u dobroj vjeri, s povjerenjem u ZK i susjed vam se, čak i da je istiniti njegov navod o stjecanju nekretnine na temelju zakona (dosjelošću), ne može suprotstaviti nikako.

 

Imate dvije solucije, onu koju sam vam ja objasnio, dakle da od prodavatelja tražite da ukloni pravni nedostatak ili idete u raskid ugovora, ili druga opcija, koju je Matrix naveo, da idete sa pravom vlasničkom tužbom. U svakom slučaju, izgledna je parnica, a tu vam sugeriram angažman odvjetnika, da na kraju ne ostanete i bez parcele i bez novaca plaćenih za istu.

[Matrix]

Prema ovome što ste napisali, vi ste postupali u dobroj vjeri, s povjerenjem u ZK

a napisano je sljedeće

Ispred te parcele živi susjed koji tu parcelu koristi već dugi niz godina jer je vlasnik (od koga sam ja kupio to sve) živi i radi u inozemstvu i on mi je rekao da susjed tamo drži poljoprivredne strojeve i bale sa sijenom i da brine (kosi) parcelu.

Pa nadalje

Svi su sve redovno prenašali katastarski i gruntovno,ali je svakom vlasniku bilo zgodno da susjed tu parcelu održava.

I na kraju citiram

 

""Kada sam problem spomenuo bivšem vlasniku tj. čovjeku od kojeg sam kupio, on se nešto počeo izmotavati da on to meni nije prodao i da se dogovorim sa susjedom""

dakle da od prodavatelja tražite da ukloni pravni nedostatak

Budući da odredbe članka 430. Zakona o obveznim odnosima definira pravne nedostatke stvari kao postojanje prava trećega na stvari koje isključuje, umanjuje ili ograničava kupčevo pravo, a o čijem postojanju kupac nije obaviješten niti je pristao uzeti stvar opterećenu tim pravom – to, prema članku 436.istog Zakona prodavatelj, prema tim pravilima, odgovara i u slučaju kad postoje posebna ograničenja javnopravne naravi koja kupcu nisu bila poznata, ako je prodavatelj za njih znao ili je znao da se mogu očekivati, a nije ih kupcu priopćio,što se u konkretnom slučaju a iz gore citiranog i nebi moglo reći.

[G-man]

Sve je, kao i uvijek stvar dokazivanja. O sadržaju ugovora ne znamo ama baš ništa, a moguće tamo stoji što po tom pitanju. Moguće.

 

Prilikom pregovora rečeno je da susjed, po usmenoj dozvoli upisanog vlasnika, tamo drži svoje stvari, a za uzvrat kao svojevrsnu naknadu kosi parcelu. O čemu se tu točno radi? O pravu ili posjedu? Rekao bih potonjem, i to vrlo očito nesamostalnom posjedu. Teoretski, jedino pravo koje ovdje može doći u obzir, temeljem ovakve izjave prodavatelja jeste pravo služnosti, za koje pravnog posla očito nema (da ga ima, sve bi bilo jasno), a stjecanje dosjelošću je vrlo upitno. Niti pak je izrijekom rečeno od strane prodavatelja. Ne očekujete valjda da bi kupac morao ići u istraživanje izvanknjižnog stanja prije kupnje? Po toj logici nikada se nijedna nekretnina ne bi mogla prodati sa 100%-tnom sigurnošću. U tome i je smisao odredbe čl. 130. st. 2. ZV-a.

 

Ovo naknadno izmotavanje prodavatelja, "joj, pa ja ti zapravo nisam prodao tu nekretninu" i slične stvari su smiješne do te mjere da ih ne treba ni komentirati.

 

Da se razumijemo - ja ne sporim vašu soluciju, Matrix, ali smatram da ima osnove i da se drugim putem pokuša doći do rješenja. A taj drugi put daje dodatnu zaštitu kupcu u smislu da se izvuče iz cijele ove priče, još moguće i sa naknadom štete. Ako prodavatelj "prodaje" ovakve dječje fore (još pogotovo ako će to ponoviti pred sudom), onda znači da je počinio prijevaru - osnovu za pobojnost pravnog posla (manu volje), a moguće i kazneno djelo, koje pak rezultira ništetnošću pravog posla. U tom kontekstu bih ja išao prvo prema prodavatelju, lijepo mu objasnio što ga čeka, ako me misli zezati, a ono što ga čeka neće biti lijepo. Dokazi? Naći će se svjedok.

[Matrix]

Sve stoji,no mišljenja sam da je kupac sa prodavcem trebao stupiti u posjed kupljenih nekretnina gdje će pristupiti činu predaje,gdje je bukvalno kupac trebao reći prodavcu"ja sam kupio i ono tamo,tko je onaj što drži u posjedu sporni dio,molim te obezbjedi mi da stupim u posjed i tamo"

[G-man]

I tada bi stvari bile jasnije, slažem se.

 

Pazite, ne zagovaram ja ovdje tezu da Tocko ide raditi nešto na rubu zakona, ali kada vidim da se prodavatelj sada pravi "mutav", to mi još više govori u prilog tome da ga je zapravo i išao svjesno prevariti (nažalost, ne bi me čudilo ni da je u dogovoru sa ovim susjedom), sve pod nekom paskom kvazi-iskrenosti. Ali, sve to može se vrlo lako obiti čovjeku u glavu, i koštati ga vrlo skupo. No, upravo zato je nužan angažman iskusnog odvjetnika, koji će znati postaviti stvari i predmet, pogotovo nakon pregleda cijele dokumentacije, i izabrati taktiku. I to bi bilo oportuno učiniti već sutra.