da li imam osnove za raskid ugovora o kupoprodaji nekretnine

[legal eagle]

Pozdrav!

 

Kupili smo kuću prije godinu dana i nedavno smo saznali da je ta kuća predviđena za rušenje, ne zna se kad će se to realizirati, uskoro neće, ali ne možemo ništa dograđivati, i definitivno ju ne bi kupili da smo to znali. U odjelu za prostorno uređenje u gradu kažu da se za to zna već 15-20 godina, a prostorni plan je donesen 2005. i u njemu je to ucrtano. Susjedi kažu da su to već dugo znali i da to znaju svi, pa pretpostavljam da su vlasnici znali, ali s druge strane živjeli su i radili u inozemstvu, pa su jedno vrijeme živjeli u toj kući, a zadnjih godina su opet živjeli u inozemstvu, pa možda i nisu znali. Uglavnom mi razmišljamo o tužbi za raskid ugovora ili alternativno umanjenje cijene. Zanima me da li bi to išlo pod pravne nedostatke, čl. 430. ZOO ili pod ograničenja javnopravne naravi, čl. 436. ZOO. I da li bi morali dokazivati da su bivši vlasnici to znali, odnosno od kolike je važnosti da li su oni to znali.

 

Bila bih zahvalna ako netko zna sličan primjer iz sudske prakse, ja sam jedino pronašla ovo

 

http://www.iusinfo.hr/DailyContent/Topical.aspx?id=21127

[Matrix]

primjer iz sudske prakse, ja sam jedino pronašla ovo

http://www.iusinfo.hr/DailyContent/Topical.aspx?id=21127

to je to,u članku je sve pojašnjeno,kao i u primjeru sudske prakse( Županijski sud u Bjelovaru, Gž-1170/2012-2 od 20.12. 2012.)gdje je vaš slučaj kao preslikan.

[bovu]

Pozdrav!

 

Kupili smo kuću prije godinu dana i nedavno smo saznali da je ta kuća predviđena za rušenje, ne zna se kad će se to realizirati, uskoro neće, ali ne možemo ništa dograđivati,

 

od nedležnog tijela tražite pismeno (preporučeno i sa povratnicom) obrazloženje zašto nemožete graditi (predhodno trebate tražiti dozvolu za gradnju).

nakon primitka (u roku do godinu dana) pismena od prodavatelja tražit (pismeno ) da otklni pravne nedostatke ili raskidate kupoprodajni ugovor.

ako u primjerenom roku ne otkloni pravne nedostatke tražite raskid ugovora i povrat uplaćenog sa kamatama. možete tražiti i naknadu štete (ali morate dokazati da je šteta postojala).

 

saznanje blablablabla nije dokaz o postojanju pravnih nedostataka.

[legal eagle]

Da li ja moram dokazivati da su prodavatelji znali za te nedostatke? Čl. 430 to ne spominje kao uvjet za odgovornost prodavatelja, a čl. 436. kaže da prodavatelji odgovaraju ako su znali ili trebali znati za ograničenja.

[Matrix]

Da li ja moram dokazivati da su prodavatelji znali za te nedostatke?

s tim u vezi vam iznosim stav Vrhovnog suda iz susjedstva:

<<ZA POSTOJANJE ODGOVORNOSTI ZBOG PRAVNIH NEDOSTATAKA (OBAVEZA ZAŠTITE OD EVIKCIJE) BEZ UTICAJA JE DA LI JE PRODAVAC ZNAO ILI NIJE ZNAO ZA POSTOJANJE PRAVNIH NEDOSTATAKA, JER JE DUŽNOST PRODAVCA DA OSIGURA KUPCU KAO STICAOCU PUNO I OD TREĆIH OSOBA NEOMETANO KORIŠTENJE PRAVA KOJE JE UGOVOROM NA NJEGA PRENIO. OBAVEZA ZAŠTITE OD EVIKCIJE NE SHVATA SE KAO SANKCIJA ZBOG NESAVJESNOSTI PRODAVCA NEGO KAO DEJSTVO TERETNOG UGOVORA (UZAJAMNOST KORISTI) PA JE BEZ UTICAJA POZIVANJE TUŽENOG KAO PRODAVCA NA VLASTITU SAVJESNOST, A DA PRI TOME NIJE DOKAZAO NESAVJESNOST KUPCA. DA BI KUPAC IMAO PRAVO NA ZAŠTITU OD EVIKCIJE POTREBNO JE DA JE PRAVNI NEDOSTATAK POSTOJAO PRIJE NEGO ŠTO JE ON STEKAO STVAR.>>

(Presuda Vrhovnog suda Fedracije Bosne i Hercegovine br. 17 0 P 011991 12 Rev od 04.04.2013. g.)

[legal eagle]

Hvala za ovo mišljenje Vrhovnog suda, bilo bi još bolje da je hrvatski u pitanju. U međuvremenu smo se konzultirali s više pravnika, sudaca, odvjetnika i svi se slazu da je zakon na našoj strani i da su oni to morali znati jer je procedura donošenja prostornog plana javna, a u komentaru ZOO se navodi kao primjer ograničenja javnopravne prirode izvlaštenje zbog izgradnje ceste i prodavatelji su to trebali znati, bili dužni znati. A što ako dobijemo parnicu i prodavatelji nemaju nikakve nekretnine, a imaju 80+ godina i vjerojatno neće doživjeti pravomoćnu presudu i još žive u inozemstvu. Ne znam da li je kuća u kojoj žive na njima ili na djeci.

[bovu]

. Ne znam da li je kuća u kojoj žive na njima ili na djeci.

 

izvadi vlasnički list. (vlasnički list je javna isprava. ili provjeri na sranicama e-izvadak)

 

prodavatelju pismeno (preporučeno i sa povratnicom) pošalji obavjest da otkloni pravne nedostatke ili raskidate kupoprodajni ugovor.ostavite im primjeren rok za otklanjanje nedostataka pa tada krenite sa tužbom za utvrđivanje ništavnim kupoprodajnog ugovora.

[zvjezdica_zg]

Pri kupovini stana, platili smo stan po dogovorenoj cijeni kvadrata koja je bila navedena na stranicama agencije za nekretnine (banke), kao i kvadratura stana. Da bi naknadno saznali da su nam naplatili više jer su balkon računali kao 0.50 koeficijent, a ne 0.25. Problematika je jer u kupoprodajnom ugovoru nije navedena cijena kvadrata nego ukupna cijena kao ni ukupna kvadratura stana, nego raspisano posebno unutrašnjost posebno balkon. Da li postoji kakva pravna osnova za tužbu za prevaru tj. lažno komuniciranje cijene nekretnine po kvadratu?

 

Po istoj osnovi je napravljeno i porezno oslobođenje za prvu nekretninu. Da li se to može osporiti isto s obzirom na netočno obračunatu površinu?

 

Hvala na odgovorima!

[felixx]

jer su balkon računali kao 0.50 koeficijent, a ne 0.25.

 

Je li balkon natkriven?

Iznad je isto balkon?

[zvjezdica_zg]

Ne. Radi se o zadnjem katu i balkon je uvučen u liniju zgrade.

[Spitfire]

Ne. Radi se o zadnjem katu i balkon je uvučen u liniju zgrade.

 

Svašta, tu koef. 0.50 nema nikakove veze. Poštovana, po ovome ispada da ste platili manje, jer bi se po opisu radilo o lođi a ona se obračunava po koef. 0.75.

[zvjezdica_zg]

Svašta, tu koef. 0.50 nema nikakove veze. Poštovana, po ovome ispada da ste platili manje, jer bi se po opisu radilo o lođi a ona se obračunava po koef. 0.75.

 

Ne bi se složila. Lođa je po definiciji zakona vanjski prostor zgrade koji je otvoren sa jednom stranom. Ovo je više balkon jer nije natkriven a tako piše i u zk.

[Spitfire]

Ne bi se složila. Lođa je po definiciji zakona...

 

Ne morate no,

 

Pojedini pojmovi u smislu ovoga Pravilnika imaju sljedeće značenje:

– balkon je vanjski prostor zgrade koji je istaknut izvan ravnine pročelja zgrade najčešće izveden kao konzolno ugrađena ploča,

– lođa je vanjski prostor zgrade koji je otvoren jednom stranom,

– terasa je ravna, površinski obrađena, natkrivena ili nenatkrivena površina uz neku zgradu ili na njoj.

 

Vanjski prostori zgrade istaknuti izvan ravnine pročelja i ujedno uvučeni u tijelo zgrade računaju se po pravilima koja su propisana ovim pravilnikom za:

– balkon, za dio istaknut izvan ravnine pročelja zgrade, odnosno

– za lođu, za dio uvučen u tijelo zgrade.

[zvjezdica_zg]

U tom slučaju super, i da li se onda u zemljišne knjige to može kao tako i upisati i na koji način? Recimo kod prodaje stana je to bolja varijanta.

[felixx]

Poštovana, po ovome ispada da ste platili manje, jer bi se po opisu radilo o lođi a ona se obračunava po koef. 0.75.

 

Lođa mora biti natkrivena, ova sporna površina nije natkrivena pa sigurno nije lođa.

U svakom slučaju bilo bi korisno konzultirati struku. Možda ipak jest balkon, ovisno kako definiramo 'ravninu pročelja'.

 

U konkretnom slučaju, ipak se radi o površini koja nije natkrivena, pa bi trebala imati manji koeficjent od drugih koje su ispod nje i natkrivene.

Trebalo bi usporediti koji koeficjent imaju ti drugi balkoni.

[Spitfire]

Poštovana,

možda će vas odgovor začuditi, jer bih vam mogao odgovoriti općenito da zatražite lokcijsku inf, pa s tim i etaž.elaboratom u ovla.arh.ured. No u ovom vašem slučaju iskreno (volio bih da nisam u pravu) sumnjam. Zašto? Zato jer iz svega što ste napisali a prema citranom pravilniku to nije balkon. Ali nije ni klasična lođa jer nije natkrivena. Ako čemo gledati prema HRN ISO normi po kojoj se ravna porezna opet nije balkon, nije ni natkriveni balkon da bi se računao 0.5. Ali bi bila lođa jer je po toj normi lođa otvorena s najviše dvije strane.

 

No, kako je za obračun površine i obujma relevantan spomenuti pravilnik, sve mi se nešto čini da se investitor malo zaigrao sa kvadratima (ništa čudno kod nas) jer je već bio na granici građevinske bruto površine pa je napravljeno nešto što je trebalo biti lođa ali tako da prođe kao balkon.

[Spitfire]

Lođa mora biti natkrivena, ova sporna površina nije natkrivena pa sigurno nije lođa.

 

..naravno, no ako niste primjetili odgovor je pisan prije pojašnjenja da nije natkriveno.

 

U svakom slučaju bilo bi korisno konzultirati struku. Možda ipak jest balkon, ovisno kako definiramo 'ravninu pročelja'.

 

Struka i je rekla svoje vodeći se Pravilnikom. To, što je struka (konkretno komora arhitekata) pokušavala, davajući prijedloge da se pravilnik dopuni i rješe ovakove i slične situacije a nije usvojeno, e to je neka druga prića. Zato i postoje ovakova vrludanja u primjeni istih. Investitor zatraži takav projekt, onome tko ga treba potvditi ovako nešto promakne (slučajno ili namjerno), zgrada se napravi, nadzor kaže da je sve napravljeno po projeku i sve divno&krasno. No, to vam je vjerovatno poznato.

[zvjezdica_zg]

Hvala na odgovorima. Ovo je baš neki ajmo reć ne definirani slučaj između balkona i lođe. I glupo da do danas to još nije razriješeno. A konfuzija je nastala pri pokušaju prodaje jer se kvadratura razlikuje u skoro 4 kvadrata ako se računa 0.25 ili 0.5 i naravno da na to nitko ne gleda kao lođu. Ništa, prodavat ćemo onako kako smo i kupili i kako piše u ZK - balkon i nadati se najboljem.