uknjizba nekretnine stranca bez uvjerenja prostornog plana

[dkujovic]

Poštovani,

Stranac je kupio nekretninu prije 12 godina, ali se nije mogao upisati kao vlasnik budući da nije bilo unutar granica građevinskog područja. Budući da je međuvremenu postalo unutar granica prostornog plana, odlučili smo predati zahtjev za uknjižbu temeljem kupo-prodajnog ugovora koji je tada nastao.

Zahtjev je odbačen jer nije priloženo uvjerenje da je te godine bio unutar prostornog plana, te se traži da se dostavi.

Stranac trajno boravi na toj nekretnini već 12 godina i nedavno je istu legalizirao, a vlasnik od koga je nekretnina kupljenja je umrla prije dvije godine.

Molimo za savjet oko uknjižbe i što nam je dalje činiti.

Hvala.

[sevo]

Poštovani,

 

Ovo je vrlo teška situacija.

 

ZK odjel neće izvršiti uknjižbu prava vlasništva na Vaše ime bez tog uvjerenja. Naravno tim uvjerenjem se mora potvrđivati da je ta nekretnina bila unutar granica građevinskog područja na dan sklapanja Vašeg kupoprodajnog ugovora (!).

 

Kažete da nekretnina u to vrijeme nije bila u tim granicama već da je bila izvan toga. To je loše. To se ne može promijeniti, ni zaobići.

 

Stoga preostaje druga varijanta, poraditi po ugovornim stranama.

 

U tom dijelu kažete da je prodavatelj pokojni već dvije godine. To je također otežavajuća okolnost. Nasljednike nema ni smisla zvati jer oni nisu pravni slijednici prodavatelja za tu nekretninu, s obzirom da prodavatelj više nije bio vlasnik iste u trenutku kada je otvoreno nasljedstvo.

 

Jedno od mogućih rješenja moglo bi biti da osnujete trgovačko društvo i unesete tu nekretninu u temeljni kapital istog, pa da se društvo uknjiži kao vlasnik nekretnine (pri tome nema nikakvog poreznog opterećenja što se poreza na promet nekretnina tiče). Drugo moguće rješenje moglo bi biti otuđenje te nekretnine nekim pravnim poslom nekome tko se može uknjižiti (porez na promet plaća kupac).

 

No pri oba ova navedena rješenja potrebno je da prethodno ispitate da li će zk odjel dopustiti uknjižbu prava vlasništva na novog (trećeg) vlasnika bez te potvrde o pripadnosti građevinskom području na dan sklapanja Vašeg ugovora ili neće.

 

U ovisnosti o odgovoru na to pitanje, moći ćete poduzeti daljnje pravne korake.

 

Smatram da bi zk odjel trebao dopustiti uknjižbu bilo trgovačkom društvu bilo trećoj osobi, s obzirom da je dokazan neprekinuti niz stjecanja, odnosno uredan pravni slijed.

 

Evo, nadam se da sam Vam barem malo pomogao.

 

Lp.

[Spitfire]

U tom dijelu kažete da je prodavatelj pokojni već dvije godine. To je također otežavajuća okolnost. Nasljednike nema ni smisla zvati jer oni nisu pravni slijednici prodavatelja za tu nekretninu, s obzirom da prodavatelj više nije bio vlasnik iste u trenutku kada je otvoreno nasljedstvo.

 

Mada bi svakako valjalo provjeriti tko je upisan u ZK.

[dkujovic]

U zk je upisan vlasnik koji je umro prije dvije godine, pa je logično da tu nekretninu nasleđuje njegova djeca.

Odvjetnik je predložio kontaktirati ih i sa njima napraviti dodatak ugovora, ali mene brine dali bi to značilo opet platiti porez koji je bio plaćen prije u cijelosti.

[dkujovic]

Hvala na odgovoru, međutim što znači uredan pravni slijed ?

[sevo]

Poštovani,

 

Da je logično da nasljeđuju njegova djeca, to je pitanje da li je to baš tako. Ne mora biti. Ponavljam, prodavatelj koji je pokojni je tu nekretninu prodao Vama prije svoje smrti. Po nekoj logici ona se ne bi smjela naći u nasljeđenoj imovini, jer je to sada Vaše izvanknjižno vlasništvo.

 

Može se izvršiti uvid u rješenje o nasljeđivanju iza tog Vašeg prodavatelja, pa vidjeti što je u njemu navedeno od imovine. Međutim, s obzirom na to da se njegovi nasljednici nisu upisali u zemljišne knjige kao vlasnici, predmnijevam da se ta Vaša nekretnina ne nalazi u nasljeđenoj imovini. No u Vašoj situaciji treba provjeriti sve mogućnosti.

 

Neznam što Vaš odvjetnik ima na umu, kako riješiti situaciju. Ako ima na umu neki aneks ovom Vašem glavnom ugovoru, tada poreza ne bi smjelo biti. No u tom slučaju upitno je da li ćete se uspijeti upisati u zk, jer kao što sam već spomenuo, uvjerenje o građevinskom području ne možete s ničime nadomjestiti, pa tako ni s aneksom.

 

Ako se ide na sklapanje nekog novog ugovora, tada je to novi pravni promet i porez se mora platiti. U tom slučaju postoje velike šanse da se uspješno upišete kao vlasnik nekretnine.

 

Uredan pravni slijed znači neprekinuti niz izvanknjižnih stjecanja od knjižnoga prednika do Vas u smislu članka 41. Zakona o zemljišnim knjigama.

 

Evo nadam se da sam Vam pojasnio.

 

Lp.

[dkujovic]

Poštovani,

U obrazloženju odbijenice na prijedlog uknjižbe se navodi da :

Odbacivanje prijedloga ne sprječava podnošenje novog urednog, odnosno potpunog prijedloga, ali će za odlučivanje o novom prijedlogu za upis biti mjerodavno stanje u trenutku kada prijedlog bude stigao na sudu.

S obzirom te navode, kao i na činjenicu da se trenutačno nekretnina nalazi unutar građevinskog područja, zašto mislite da se aneks ugovorom, zajedno sa uvjerenjem momentalnog prostornog plana, neće prihvatiti kao osnova za uknjižbu.

Hvala.

[Spitfire]

Sad mi je žao što sam obrisao odgovor, no ponovit ću. Što ga onda sprijećava da se izvadi uvjerenje i ponovno preda.