Vlasnik bez ugovora

[yankee]

Lijep pozdrav,

 

prije 15 godina (cca), otac je prodao dio kuće (stan) poznaniku. Nije sklapan nikakav ugovor, već su novci isplačeni na ruke, a taj stan (čitava kuća) još uvijek glasi na moju majku, bez obzira što je čovjek živio tamo.

 

On sada želi prodati taj stan jer se odselio u Njemačku. Njemu to nije nužno, no želio bi uzeti neke novce za to (naravno), a ja sam zapravo kao obiteljski nasljednik zainteresiran za kupovinu tog dijela.

 

Razumijem da i on ima neka prava pošto je bio tamo prijavljen 15 godina, plačao režije na svoje ime i sl. No koliko on zapravo ima pravo to prodati nekom trećem (ne meni ili direktnom vlasniku), pošto to ne glasi na njega, već na moju majku!?

 

Meni nije u interesu zeznuti čovjeka i istjerati ga van iz kuće, pošto traži 3 puta veću cifru nego kada je kupio taj stan (iako realno nije ništa uložio unutra). Da li se to s pravne strane može tako gledati, odnosno gledati na njega kao nekoga tko je živio u podstanarstvu, ili na nekoga kome smo izišli u susret i dopustili mu da tamo živi (jednostavno zbog nedostatka ugovora, dokumentacije, ikakvog dokaza o posjedovanju)?

 

Ponavljam, ne postoji nikakav trag o isplati novaca pri kupovini niti ikakav ugovor. Jedino (nadam se nedovoljno) za što se može uhvatiti je plaćanje režija i prijava boravišta na toj adresi.

 

 

Zahvaljujem na odgovoru i savjetima.

M.

[G-man]

Ovdje se, kao glavno pitanje, postavlja što zapravo želite odnosno kako ćete se ponijeti prema tom čovjeku.

 

Ukoliko nema nikakva pisana traga niti ijednog svjedoka, a samim time ni drugog dokaza sklapanju usmenog ugovora između vašeg oca i tog čovjeka - on realno neće uspjeti dokazati sklopljenu kupoprodaju. Doslovce može ostati bez svega. Iako se tu još i postavlja pitanje kako to da nekretnina glasi na majku (ostavinom prenesena na nju ili ...), a također se postavlja i pitanje moguće bračne stečevine vaše majke u toj nekretnini, glede čega bi ugovor (pod pretpostavkom da se uopće može dokazati) bio ništetan u dijelu koji se tiče majčina udjela u bračnoj stečevini.

 

Činjenica da je on tamo živio i plaćao režije ne znači ništa u smislu vlasništva, eventualno može poslužiti, ali čisto teoretski zbog velikih problema u dokazivanju, kao osnova za stjecanje prava vlasništva dosjelošću.

 

Što želim reći s time - taj čovjek bez majčine (i vaše) dobre volje može ostati bez svega, ali koliko vidim to nije vaš cilj, što je pohvalno, međutim isto tako on tu nekretninu nije nužan prodati vama, ali ne može je prodati bez majke (vas). Eventualno može sudskim putem izbjeći vas, ali tu mu dionice kotiraju vrlo loše.

 

Opet, ako se inati pa traži neku bijesnu cifru, onda mi je teško simpatizirati njegovu poziciju i toga bi i on sam morao biti svjestan. Rješenje vam je u dogovoru i kompromisu, ali pritom treba biti vrlo oprezan na koji ćete način riješiti pravnu stranu dogovora i tu se svakako preporuča stručna pomoć.

[felixx]

 

prije 15 godina (cca), otac je prodao dio kuće (stan) poznaniku. Nije sklapan nikakav ugovor, već su novci isplačeni na ruke, a taj stan (čitava kuća) još uvijek glasi na moju majku

 

Ako bar dio kuće nije u trenutku sklapanja tog posla glasio na vašeg oca, onda takav ugovor ne bi bio valjan čak i da ga on ima - jer je vaša majka vlasnik.

 

Vaša majka je živa?

 

 

On sada želi prodati taj stan jer se odselio u Njemačku. Njemu to nije nužno, no želio bi uzeti neke novce za to (naravno), a ja sam zapravo kao obiteljski nasljednik zainteresiran za kupovinu tog dijela.

 

On to i ne može nikome prodati, jer nije upisani vlasnik. To može kupiti ili od vaše majke (ako je živa) ili od vas nakon što provedete ostavinu.

 

Razumijem da i on ima neka prava pošto je bio tamo prijavljen 15 godina, plačao režije na svoje ime

Plaćao je račune na svoje ime? Koje točno?

Sami računi nisu dokaz vlasnštva, ali mogu biti dokaz u postupku dokazivanja posjeda.

 

Meni nije u interesu zeznuti čovjeka i istjerati ga van iz kuće, pošto traži 3 puta veću cifru nego kada je kupio taj stan (iako realno nije ništa uložio unutra). Da li se to s pravne strane može tako gledati, odnosno gledati na njega kao nekoga tko je živio u podstanarstvu, ili na nekoga kome smo izišli u susret i dopustili mu da tamo živi (jednostavno zbog nedostatka ugovora, dokumentacije, ikakvog dokaza o posjedovanju)?

 

To je vama na savjest što ćete učiniti.

 

Na vašem mjestu ja bih dobro razmislio želim li se stavljati u poziciju da me netko ucjenjuje nakon što mu priznam nešto što zapravo zakonski ne moram.

(vi možete jednostavno reći da ne znate ništa o tom dogovoru vašeg oca i njega, ne znate ništa o nekom novcu, znate da je otac dozvolio tom liku da tu živi i plaća režije a vlasnik kuće je majka... - on je taj koji bi to morao na sudu dokazivati).

 

Kad uspoređujem cijene nekretnina odprije petnaestak godina i sada, čak i nekretnina koje sam osobno prodao - te cijene su sada 'tu negdje'. Teško bi danas bilo koju nekretninu prodali i za 20-30 % više nego prije 15 godina. U međuvremenu su cijene divljale do 2007-8. , ali su odonda i jako pale.

Ako traži tri puta više, to je sada potpuno nerealno.

 

ps

Evo, dok ja pijem kavu i jedem gablec u međuvremenu je i štovani G-man napisao odgovor.

[yankee]

Poštovani G-man i felixx,

 

mnogo hvala na odgovoru. Većina toga mi je bila jasna, po zdravoj logici, no trebala mi je potvrda jer stvarno više ne znam kako da razmišljam. Zahvaljujem na tome.

 

@G-man Što se tiće pitanja "Kako to da nekretnina glasi na majku", dobila ju je ostavštinom kada su umrli moj pradjed i prabaka, ili je prepisano na nju od strane roditelja, u svakom slučaju u zemljišnim knjigama i svem ostalom, ona se vodi kao vlasnik.

 

Također, možete li mi pojasniti "pojam" - 'stjecanje prava vlasništva dosjelošću'?

 

@felixx Majka je živa, a čovjek je plačao račune za struju na svoje ime, kao i za vodu, pošto je to moj otac isfinancirao zajedno s njim (ako se ne varam) i priključak glasi na njega. Da li je to uopće moguće (da priključak glasi na njega, ako posjed nije njegov), i koliko mu to pomaže u ovoj situaciji?

 

Pod "dokaz posjeda" smatra se vlasništvo nad zemljom, ili samo tog dijela kuće? Pošto u stanu ispod žive moja sestra i njen muž.?

 

Zahvaljujem od srca!

[G-man]

Ovdje ispada da je sklopljen ugovor u potpunosti ništetan, jer ga je u ime prodavatelja sklopila osoba koja nije vlasnik niti imala punomoć za isti pravni posao, jer kako kažete - pisanog traga nema.

 

Glede dosjelosti - radi se o jednoj vrsti originarnog stjecanja prava vlasništva, temeljem zakona, a na bazi samostalnog i barem poštenog posjeda predmetne nekretnine kroz određno vremensko razdoblje specificirano zakonom (10 odnosno 20 godina).

[yankee]

@G-man, kolika je šansa da on to utvrdi i da stekne prava vlasništva dosjelošću, i da li je moguće to utvrditi samo na temelju toga što je tamo bio prijavljen, i plačao režije (struju -pod uvjetom da čuva račune stare 15 godina).

 

Možda u (našu) korist ide i činjenica da je raspisana "tjeralica" za čovjekom (zbog neke kazne koju nije platio), pa smo mi trebali policiji potvrditi da je on stvarno tu i prijavljen. To je situacija unazad mjesec dana.!?

 

p.s. Što se smatra "samostalanim i barem poštenim posjedom predmetne nekretnine"?

 

Hvala na objašnjenju i odgovoru!

[G-man]

Samostalan posjed znači da on posjeduje tu nekretninu bez da priznaje višu vlast nekog drugog, kao da je on sam vlasnik.

 

Pošten posjed znači da posjednik nije znao niti je mogao znati da mu ne pripada pravo na posjed.

 

Bi li on uspio dokazati navedene tvrdnje (iako se poštenje predmijeva do suprotnog dokazivanja) zavisi o činjenici duljine posjedovanja nekretnine i najvažnije u cijeloj priči - odnosu vaše majke (koja je i dan danas vlasnica) u tom periodu.

 

I dalje sam mišljenja da vam je dogovor najbolja varijanta, jer je slučaj dosta zamršen, a na sudu je ishod upitan za obje strane.

[yankee]

Mnogo hvala na odgovorima i savjetima.

[bovu]

Lijep pozdrav,

 

prije 15 godina (cca), otac je prodao dio kuće (stan) poznaniku. Nije sklapan nikakav ugovor, već su novci isplačeni na ruke,

 

On sada želi prodati taj stan jer se odselio u Njemačku.

M.

 

možda se radi samo o dugotrajnom najmu? plaćena najamnina.

za kupoprodaju bi bio sklopljen neki ugovor (pismeno ili usmeno uz nazočnost svjedoka).nekretninu može prodati samo vlasnik ili punomoćnik.

 

možda je to njegov pokušaj da vrati najamninu i još zaradi.