Van Gogh

Ko da nikad niste culi za darovni ugovor.

Prvo bih napravio uvid u spis, jer svaka promjena u Katastru mora biti potkrijepljena odgovarajućim dokumentima. Znači, neka je državna institucija možda prethodno izdala rješenje na temelju kojeg ste Vi izbrisani s te parcele, a na kojeg se Katastar poziva. Recimo, sudska presuda ili rješenje nekakvog gradskog ureda u okviru bogtepitaj kakvog upravnog postupka. Nakon toga, ako bi mi to pravo uskratili, otišao bih kod njihovog šefa da mi objasni o čemu se radi. Zajedno s ažuriranim gruntovnim izvatkom koji dokazuje da sam vlasnik. Šefovi ne vole da im nižerangirani zaposlenici muljaju iza leđa kršeći zakon. Da, ima tamo još uvijek i poštenih ljudi, pravih stručnjaka, nije sve upropašteno od strane hrpe uhljebljenika. Jednostavno, možda se čak radi i o nenamjernoj pogrešci, kao što me jednom prilikom zvala susjeda u panici jer je njena kuća s okućnicom u Katastru prebačena na susjeda koji živi niz ulicu. Tko radi taj i griješi, ali na kraju i prizna pogrešku. Vi ste odabrali najteži mogući put. Ako Vam ne daju uvid u spis, a šefa kao da baš i nije briga, kad umarširate s odvjetnikom, dat će Vam sve na što imate pravo. Da, ali to košta, i te Vam novce nitko neće vratiti.

Poštovana,
Između 1. i 2. treba ubaciti utvrđivanje činjeničnog stanja - da se radi o garaži kao pomoćnoj zgradi zakonito izgrađene građevine na istoj čestici, jedino se u tom slučaju prema odredbama članka 4. točka 1. stavak a) Pravilnika o jednostavnim i drugim građevinama i radovima može graditi garaža, kao pomoćna zgrada na temelju glavnog projekta, a bez ishođenja građevinske dozvole.
Članak 4. točka 1. stavak a)  Pravilnika glasi: "Pomoćna građevina koja se gradi na građevnoj čestici postojeće zgrade, odnosno na građevnoj čestici zgrade za koju postoji akt kojim se odobrava građenje, za potrebe te zgrade i to: a) pomoćna zgrada koja ima jednu etažu do 50 m² tlocrtne površine", a ti uvjeti trebaju biti svi kumulativno ispunjeni.
To je posao projektanta da u glavnom projektu na preglednoj situaciji označi osnovnu građevinu i u tehničkom opisu navede njene podatke kojima se dokazuje zakonito stanje, ili podatke o aktu (građevinskoj dozvoli) na temelju kojeg će se izgraditi, budući da se ne vodi postupak izdavanja građevinske dozvole u kojem bi se i ta činjenica utvrdila.
Ako na čestici nema izgrađene građevine, ili ne postoji akt kojim se odobrava njeno građenje, u tom slučaju se garaža smatra osnovnom građevinom, te ako je odredbama prostornog plana dozvoljena gradnja garaže kao osnovne građevine, izdaje se građevinska dozvola (fotografirali ste samo dio građevinske čestice gdje bi bila smještena garaža, a u upitu se ne spominje postojanje bilo kakve stambene ili druge građevine na toj čestici) - to bi bila druga priča s vođenjem kompletnog upravnog postupka.

1.     Obvezno provjeriti  da li je dozvoljena izvedba garaže na toj lokaciji u prostornom planu (putem lokacijske informacije za čije izdavanje se zahtjev podnosi putem sustava edozvole, odnosno egrađani ili osobno u pisarnici nadležnog tijela graditeljstva, na zahtjevu je potrebno navesti oznaku katastarske čestice)
2.     Ako je  gradnja garaže u skladu s propozicijama prostornog plana, naručiti od projektanta glavni projekt za koji će on prethodno ishoditi posebne uvjete i uvjete priključenja od javno pravnih tijela
3.     Ako će biti potrebno, ishoditi potvrde na glavni projekt
4.     Ako površina garaže neće prelaziti 50 m2, ne trebate ishoditi građevinsku dozvolu, ali to je jedini ustupak pri odobravanju gradnje prema Zakonu o građenju, a samo građenje treba se dalje odvijati u skladu s odredbama Zakona o građenju
5.     Ne smijete izvoditi nikakve radove u vlastitoj režiji – trebate imati ovlaštenog izvođača s kojim ćete sklopiti ugovor o izvođenju radova i nadzornog inženjera koji će nadgledati izvođenje radova (u pogledu temeljnog zahtjeva mehaničke otpornosti i stabilnosti)
6.     Prije započinjanja radova na gradnji trebate nadležnom tijelu graditeljstva prijaviti početak građenja s prilozima iz članka 131. Zakona o gradnji
7.     Nakon što garaža bude završena, trebate zatražiti uporabnu dozvolu s prilozima iz članka 137. Zakona o gradnji
8.     Cijena „papirologije“ – glavni projekt (cijena ovisi od projektanta do projektanta - treba se malo raspitati); angažman ovlaštenog inženjera geodezije za kolčenje i evidentiranje zgrade u katastru – isto se treba malo raspitati; pristojba za uporabnu dozvolu – 79,63 Eura, a ako se zahtjev podnosi elekroničkim putem, pristojba se umanjuje za 15%
To bi u najkraćim crtama bilo sve, a ako sam nešto izostavila, neka me netko dopuni...
Nadam se da vas nisam obeshrabrila.

Poštovana,
Između 1. i 2. treba ubaciti utvrđivanje činjeničnog stanja - da se radi o garaži kao pomoćnoj zgradi zakonito izgrađene građevine na istoj čestici, jedino se u tom slučaju prema odredbama članka 4. točka 1. stavak a) Pravilnika o jednostavnim i drugim građevinama i radovima može graditi garaža, kao pomoćna zgrada na temelju glavnog projekta, a bez ishođenja građevinske dozvole.
Članak 4. točka 1. stavak a)  Pravilnika glasi: "Pomoćna građevina koja se gradi na građevnoj čestici postojeće zgrade, odnosno na građevnoj čestici zgrade za koju postoji akt kojim se odobrava građenje, za potrebe te zgrade i to: a) pomoćna zgrada koja ima jednu etažu do 50 m² tlocrtne površine", a ti uvjeti trebaju biti svi kumulativno ispunjeni.
To je posao projektanta da u glavnom projektu na preglednoj situaciji označi osnovnu građevinu i u tehničkom opisu navede njene podatke kojima se dokazuje zakonito stanje, ili podatke o aktu (građevinskoj dozvoli) na temelju kojeg će se izgraditi, budući da se ne vodi postupak izdavanja građevinske dozvole u kojem bi se i ta činjenica utvrdila.
Ako na čestici nema izgrađene građevine, ili ne postoji akt kojim se odobrava njeno građenje, u tom slučaju se garaža smatra osnovnom građevinom, te ako je odredbama prostornog plana dozvoljena gradnja garaže kao osnovne građevine, izdaje se građevinska dozvola (fotografirali ste samo dio građevinske čestice gdje bi bila smještena garaža, a u upitu se ne spominje postojanje bilo kakve stambene ili druge građevine na toj čestici) - to bi bila druga priča s vođenjem kompletnog upravnog postupka.

Slažem se s vama, Spitfire, meni je taj dio izlaganja od Borbauvijek kod označavanja citata promakao ispod radara . Isto tako, iz mog nabrajanja koje se građevine smatraju poljoprivrednim gospodarskim građevinama vidljivo je da građevina  koja bi se koristila za odmaranje nije uključena kao opcija.
Najvjerojatnije je da bi taj dio u svezi odmora bio ispravljen lokacijskom informacijom, makar se često takve poljoprivredne gospodarske građevine koriste baš u tu namjenu (bez poljoprivrednih radova), jasno, bez ikakvog zakonskog  temelja.

Od nikuda. Pretvorili ste tavan u stambeni prostor i jasno je da za to morate plaćati i tu ne vidim nikakav problem, a ni rješenje da to izbjegnete.
 
 
 

Nije greška projektantskog ureda - samo se cijela zgrada i mogla ozakoniti, s time da je naknada za zadržavanje nezakonite zgrade u prostoru plaćena samo za nezakonito dograđen tavanski prostor i njegovu (nezakonitu) prenamjenu u stambeni prostor.
 
Kakve probleme?

Nije greška projektantskog ureda - samo se cijela zgrada i mogla ozakoniti, s time da je naknada za zadržavanje nezakonite zgrade u prostoru plaćena samo za nezakonito dograđen tavanski prostor i njegovu (nezakonitu) prenamjenu u stambeni prostor.
 
Kakve probleme?

neće se provesti takav elaborat bez suglasnosti vjerovnika.  

...dotle je vaše izlaganje u redu i u skladu s prostornim planom koji propisuje uvjete za gradnju poljoprivrednih gospodarskih građevina izvan građevinskog područja . Ako tako stoji u odredbama za provođenje prostornog plana za vašu jedinicu lokalne uprave, tada je površina vaše poljoprivredne čestice u planom dozvoljenim granicama, s time da bi vaša čestica trebala biti izvan građevinskog područja da se te odredbe prostornog plana mogu primijeniti.
Pod poljoprivrednim gospodarskim građevinama podrazumijevaju se ovisno o namjeni poljoprivrednog zemljišta (oranica, voćnjak, vinograd, površina za uzgoj ljekovitog i aromatičnog bilja i slično) – spremišta alata, kultivatora, poljoprivrednih proizvoda, klijeti, sušare za poljoprivredne proizvode, staklenici za uzgoj povrća, voća i cvijeća, plastenici i slično, a naglasak je na svemu vezanom uz biljnu proizvodnju (s izuzetkom pčelinjaka i ribnjaka - a što vama niti nije u planu).
Nemojte biti niti šokirani niti malodušni – možete se baviti  poljoprivredom na svojoj čestici, ali pritom zaboravite kokice – ili ih imajte na crno. Mentalni se sklop gospodina u općini,  čim ste vi spomenuli da bi imali i „malo kokoši“, prebacio na prostorno planske odredbe za građevine za uzgoj životinja i uvjete za osnivanje OPG-a. Usputna primjedba, a slijedi ozbiljan savjet.
Uputno bi bilo da zatražite pisanim putem lokacijsku informaciju za svoje poljoprivredno zemljište u nadležnom tijelu graditeljstva (ili preko edozvole ili možete osobno predati zahtjev), pa ćete mjerodavno saznati što se sve može na tom zemljištu graditi. U zahtjevu je dovoljno navesti katastarsku oznaku zemljišta.

Nema potrebe za sastavljanjem aneksa ugovora, nego nove punomoći s ispravno navedenim podacima o nekretnini.

Važeći Zakon je u tom pogledu više nego jasan.
Stoga je moj prvi odgovor bio i usmjeren na praksu nadležnog ureda graditeljstva. U slučaju da ured smatra da nije servis u službi banke (što bi bio sasvim opravdan stav, jer sve piše u zakonu), bila sam ponukana i na pisanje drugog  posta.
Kojekakve građevine se moglo upisati samo s građevinskom dozvolom i potvrdom građevinske inspekcije (vjerojatno je taj institut upisa i uveden da se što više nekretnina upiše u zemljišne knjige). Ista kategorija upisa je bila za građevine izgrađene prije 15.02.1968. godine koje su se upisivale na temelju uvjerenja iz katastra da su evidentirane na avionskom snimku prije tog datuma... I tu su se provukle svakakve građevine... A što je bilo, bilo je - to su sada stečena prava u pravnom prometu i nema smisla revidirati ih. 

Poštovana, 
Vlasništvo i posjedništvo su (još uvijek) dvije  kategorije - vlasništvo se evidentira u zemljišnim knjigama u gruntovnici, a posjedništvo u katastru. Stoga trebate sami otići u katastar i predati dokumentaciju na kojoj temeljite vaš zahtjev (darovne ugovore vaše bake i oca,  odnosno porvrdu javnog bilježnika, a ne bi bilo loše i aktualni izvadak iz zemljišne knjige kao dokaz da je izvršena provedba u gruntovnici). 
Trenutno jeu Hrvatskoj  u postupku objedinjavanje (usklađivanje) katastarskih i zemljišnih knjiga, samo to ide postupno i polako, pa ili ćete čekati službenu provedbu (ako vam se ne žuri), ili ćete otići sami u katastar. Službena provedba bi mogla potrajati budući da su prvo na redu veća urbana središta.
 

Poštovani,
Imam prijedlog, kako bi isključili postupanje banke "u vašem slučaju" za buduće situacije kod kupoprodaje stana.
Obratite se nadležnom uredu graditeljstva za vaš dio grada pisanim putem i zatražite da vas obavijeste (a ne da izdaju potvrdu, jer ne mogu izdati potvrdu za neko činjenično stanje za koje izričito piše u zakonu da je dozvoljeno) da li se smatra da je predmetna zgrada upisana u zemljišne knjige sa uporabnom dozvolom u smislu odredbi članka 175. važećeg Zakona o gradnji. Uz upit priložite novi  izvod iz zemljišne knjige (po mogućnosti službeni, a ne skinut s interneta), te 2,65 Eura upravne pristojbe ili bankovnu potvdu da je pristojba plaćena na račun tog upravnog tijela.
Tu obavijest ćete dati potencijalnim kupcima, kako bi izbjegli ponovno pojašnjavanje/objašnjavanje zakona bankovnom referentu s obzirom da banke vjeruju aktu s "okruglim pečatom" (pa makar to bila i obavijest).
Lp
 

U vašem ZK izvadku je pozitivna zabilježba upisana u drugom odjeljku posjedovnice - to je zabilježba u kojoj se navodi na temelju kojeg akta je zgrada uknjižena u zemljišne knjige.
Po Zakonu o gradnji koji je na snazi od 01.01.2014. godine, temelj za upis zgrade je uporabna dozvola, a u članku 175. istog Zakona su izjednačeni sa sadašnjom uporabnom dozvolom i svi dokumenti / akti za uporabu građevine koji su se koristili za upis zgrada po prethodnim zakonima.
Vaša zgrada je upisana u zemljišne knjige temeljem odredbi prethodnog Zakona o prostornom uređenju i gradnji koji je za upis zgrada izgrađenih na temelju akta / građevinske dozvole izdane do 19.06.1991. godine, odredio slijedeći način: uz priloženu pravomoćnu građevinsku dozvolu i potvrdu građevinske inspekcije da nije u tijeku inspekcijski nadzor, samo što u ZK izvadku nedostaje podatak da je taj upis izvršen temeljem odredbi  članka 331. Zakona o prostornom uređenju i gradnji.
Odredbama spomenutog članka 175. važećeg Zakona o gradnji što se sve smatra aktom za uporabu, trebalo je biti onemogućeno da sa svakom promjenom građevinske regulative bude ponovno razmatran način upisa zgrada u zemljišne knjige (non bis in idem), a što izgleda ne važi za naše banke. 

Poštovana, 
Vlasništvo i posjedništvo su (još uvijek) dvije  kategorije - vlasništvo se evidentira u zemljišnim knjigama u gruntovnici, a posjedništvo u katastru. Stoga trebate sami otići u katastar i predati dokumentaciju na kojoj temeljite vaš zahtjev (darovne ugovore vaše bake i oca,  odnosno porvrdu javnog bilježnika, a ne bi bilo loše i aktualni izvadak iz zemljišne knjige kao dokaz da je izvršena provedba u gruntovnici). 
Trenutno jeu Hrvatskoj  u postupku objedinjavanje (usklađivanje) katastarskih i zemljišnih knjiga, samo to ide postupno i polako, pa ili ćete čekati službenu provedbu (ako vam se ne žuri), ili ćete otići sami u katastar. Službena provedba bi mogla potrajati budući da su prvo na redu veća urbana središta.
 

Poštovani,
Imam prijedlog, kako bi isključili postupanje banke "u vašem slučaju" za buduće situacije kod kupoprodaje stana.
Obratite se nadležnom uredu graditeljstva za vaš dio grada pisanim putem i zatražite da vas obavijeste (a ne da izdaju potvrdu, jer ne mogu izdati potvrdu za neko činjenično stanje za koje izričito piše u zakonu da je dozvoljeno) da li se smatra da je predmetna zgrada upisana u zemljišne knjige sa uporabnom dozvolom u smislu odredbi članka 175. važećeg Zakona o gradnji. Uz upit priložite novi  izvod iz zemljišne knjige (po mogućnosti službeni, a ne skinut s interneta), te 2,65 Eura upravne pristojbe ili bankovnu potvdu da je pristojba plaćena na račun tog upravnog tijela.
Tu obavijest ćete dati potencijalnim kupcima, kako bi izbjegli ponovno pojašnjavanje/objašnjavanje zakona bankovnom referentu s obzirom da banke vjeruju aktu s "okruglim pečatom" (pa makar to bila i obavijest).
Lp
 

Poštovani,
Imam prijedlog, kako bi isključili postupanje banke "u vašem slučaju" za buduće situacije kod kupoprodaje stana.
Obratite se nadležnom uredu graditeljstva za vaš dio grada pisanim putem i zatražite da vas obavijeste (a ne da izdaju potvrdu, jer ne mogu izdati potvrdu za neko činjenično stanje za koje izričito piše u zakonu da je dozvoljeno) da li se smatra da je predmetna zgrada upisana u zemljišne knjige sa uporabnom dozvolom u smislu odredbi članka 175. važećeg Zakona o gradnji. Uz upit priložite novi  izvod iz zemljišne knjige (po mogućnosti službeni, a ne skinut s interneta), te 2,65 Eura upravne pristojbe ili bankovnu potvdu da je pristojba plaćena na račun tog upravnog tijela.
Tu obavijest ćete dati potencijalnim kupcima, kako bi izbjegli ponovno pojašnjavanje/objašnjavanje zakona bankovnom referentu s obzirom da banke vjeruju aktu s "okruglim pečatom" (pa makar to bila i obavijest).
Lp
 

Nadam se da niste donijeli odluku o  rušenja dijela građevine bez mišljenja nekog građevinskog inženjera koji bi vam ukazao na tu potrebu?
Osvrnut ću se samo na zakonsku proceduru vezanu uz uklanjanje građevine ili njezinog dijela za čije uklanjanje je potreban projekt uklanjanja (dijela) građevine, a koji treba izraditi ovlašteni projektant. Zatim ste dužni nadležnom tijelu graditeljstva prijaviti početak radova na uklanjanju (dijela) građevine, i u toj prijavi navesti projektanta koji je izradio projekt uklanjanja, oznaku tog projekta, izvođača i nadzornog inženjera.
U slučaju da sami u vlastitoj režiji pristupite rušenju, bez ovlaštenog izvođača radova i bez nadzornog inženjera, ili bez odgovarajuće dokumentacije (projekta uklanjanja i prijave početka radova na uklanjanju), Zakonom o gradnji propisana je kazna (članak 170.).

Opcije na raspolaganju:
otići u nadležni ured graditeljstva za vaš dio grada i raspitati se kakva je njihova praksa za već upisane zgrade u zemljišno knjižnom odjelu na temelju prethodnog zakona - izdavanje nove uporabne dozvole nema smisla u kontekstu odredbi članka 175. važećeg Zakona o gradnji  otići u ZK odjel i tražiti da se dopuni upis za zgradu u pogledu zakona na temelju kojeg je upis izvršen, mada će to još uvijek za banku biti nedostatno ako banka želi vidjeti uporabnu dozvolu izdanu po važećem Zakonu o gradnji, a što nema smisla u kontekstu odredbi članka 175. istog Zakona   
 

U vašem ZK izvadku je pozitivna zabilježba upisana u drugom odjeljku posjedovnice - to je zabilježba u kojoj se navodi na temelju kojeg akta je zgrada uknjižena u zemljišne knjige.
Po Zakonu o gradnji koji je na snazi od 01.01.2014. godine, temelj za upis zgrade je uporabna dozvola, a u članku 175. istog Zakona su izjednačeni sa sadašnjom uporabnom dozvolom i svi dokumenti / akti za uporabu građevine koji su se koristili za upis zgrada po prethodnim zakonima.
Vaša zgrada je upisana u zemljišne knjige temeljem odredbi prethodnog Zakona o prostornom uređenju i gradnji koji je za upis zgrada izgrađenih na temelju akta / građevinske dozvole izdane do 19.06.1991. godine, odredio slijedeći način: uz priloženu pravomoćnu građevinsku dozvolu i potvrdu građevinske inspekcije da nije u tijeku inspekcijski nadzor, samo što u ZK izvadku nedostaje podatak da je taj upis izvršen temeljem odredbi  članka 331. Zakona o prostornom uređenju i gradnji.
Odredbama spomenutog članka 175. važećeg Zakona o gradnji što se sve smatra aktom za uporabu, trebalo je biti onemogućeno da sa svakom promjenom građevinske regulative bude ponovno razmatran način upisa zgrada u zemljišne knjige (non bis in idem), a što izgleda ne važi za naše banke. 

U vašem ZK izvadku je pozitivna zabilježba upisana u drugom odjeljku posjedovnice - to je zabilježba u kojoj se navodi na temelju kojeg akta je zgrada uknjižena u zemljišne knjige.
Po Zakonu o gradnji koji je na snazi od 01.01.2014. godine, temelj za upis zgrade je uporabna dozvola, a u članku 175. istog Zakona su izjednačeni sa sadašnjom uporabnom dozvolom i svi dokumenti / akti za uporabu građevine koji su se koristili za upis zgrada po prethodnim zakonima.
Vaša zgrada je upisana u zemljišne knjige temeljem odredbi prethodnog Zakona o prostornom uređenju i gradnji koji je za upis zgrada izgrađenih na temelju akta / građevinske dozvole izdane do 19.06.1991. godine, odredio slijedeći način: uz priloženu pravomoćnu građevinsku dozvolu i potvrdu građevinske inspekcije da nije u tijeku inspekcijski nadzor, samo što u ZK izvadku nedostaje podatak da je taj upis izvršen temeljem odredbi  članka 331. Zakona o prostornom uređenju i gradnji.
Odredbama spomenutog članka 175. važećeg Zakona o gradnji što se sve smatra aktom za uporabu, trebalo je biti onemogućeno da sa svakom promjenom građevinske regulative bude ponovno razmatran način upisa zgrada u zemljišne knjige (non bis in idem), a što izgleda ne važi za naše banke. 

Opcije na raspolaganju:
otići u nadležni ured graditeljstva za vaš dio grada i raspitati se kakva je njihova praksa za već upisane zgrade u zemljišno knjižnom odjelu na temelju prethodnog zakona - izdavanje nove uporabne dozvole nema smisla u kontekstu odredbi članka 175. važećeg Zakona o gradnji  otići u ZK odjel i tražiti da se dopuni upis za zgradu u pogledu zakona na temelju kojeg je upis izvršen, mada će to još uvijek za banku biti nedostatno ako banka želi vidjeti uporabnu dozvolu izdanu po važećem Zakonu o gradnji, a što nema smisla u kontekstu odredbi članka 175. istog Zakona   
 

Opcije na raspolaganju:
otići u nadležni ured graditeljstva za vaš dio grada i raspitati se kakva je njihova praksa za već upisane zgrade u zemljišno knjižnom odjelu na temelju prethodnog zakona - izdavanje nove uporabne dozvole nema smisla u kontekstu odredbi članka 175. važećeg Zakona o gradnji  otići u ZK odjel i tražiti da se dopuni upis za zgradu u pogledu zakona na temelju kojeg je upis izvršen, mada će to još uvijek za banku biti nedostatno ako banka želi vidjeti uporabnu dozvolu izdanu po važećem Zakonu o gradnji, a što nema smisla u kontekstu odredbi članka 175. istog Zakona