Davor80

Možete prodati bilo kome. Gradu je apsolutno nebitno tko je vlasnik zemljišta od kojeg mora otkupiti zemljište kada bude gradio prometnicu.

Što će vam uopće ugovor o razvrgnuću suvlasništva kada ste ionako suglasni oko prodaje nekretnine. Ne bi li bilo jednostavnije potpisati ugovor s agencijom oko zastupanja, kada se pojavi kupac sastavi se kupoprodajni ugovor kojim se prema uglavku u istom ugovorena vrijednost isplaćuje suvlasnicima na račune u ovisnosti o udjelu, kada se uplati iznos izdate tabularnu izjavu kupcu a ako se možete dogovoriti između vas dvije platite po pola agencijsku naknadu i to je to.
Samo sačinjavanje navedenog ugovora o razvrgnuću bi vrijedilo malo ispod 2500 E računajući po vrijednosti nekrentnine koju ste naveli i to bi bio iznos koji bi eventualno dijelili.
Jer što se tiče vrijednosti od 2600 E koju bi svatko morao platiti ne vidim razloga za isto, ionako neće raditi dva ugovora jer ovaj morate ovjeriti kod JB a tamo možete dobiti ovjerenu kopiju.

Pronađete upravitelja s kojim želite surađivati, a to ne mora nužno biti upravitelj iz Vašeg grada. Oni će Vas dalje uputiti što Vam je činiti, jer morate prikupiti potpise većine suvlasnika. 
Naravno, jer su to Vaša sredstva s posebnom namjenom. Dosadašnji upravitelj se naplaćuje mjesečno iz tih sredstava.

Na mrežnim stranicama sudova imate točnu adresu zemljišnoknjižnog odjela GS u Zagrebu. Imate i navedene brojeve telefona gdje je moguće dobiti nekakovu informaciju.
Ništa čudno. Knjige položenih ugovora su se osnovale kada nekretnina nije upisana u zemljišne knjige (npr. sagrađena na društvenom vasništvu a nikada nije odrađen katastar i zk) te se pravo na vlasništvo dijela nekretnine (stan) stjecao polaganjem ugovora u ZK službi suda na čijem se području nalazi i upisom u osnovanu knjigu položenih ugovora. Najveći razlog za to je bio što su zgrade izgrađene a u biti se u ZK ta čestica i dalje vodi kao npr. oranica. Dakle, zgrada pravno ne postoji iako je fizički tu.
 
Ne. EC je prodavatelj obvezan predati kupcu.

Kolika god da je bila, to je možda bilo propisano u aktima koje se vjerovatno može naći u arhivskoj građi. Međutim, što se tiče samih građevina, ako su sagrađene prije 15. veljače 1968 smatraju se izgrađenima na osnovu važeće građevinske dozvole. Samo postavljanje, ako građevina nije na međi, otvora za napu ili kombi bojler nije sporno jer je izvođeno na vlastitoj čestici (ako je udaljenost koju davodite 30-50 cm). 
Gdje je rađen zid nećete znati dok mjernik ne odredi točnu među, no u tome slučaju zid može biti na čestici susjeda, na međi pa bi onda bio zajednički zid (ograda), a tek ako bi bio postavljen na vašoj čestici bi imali osnova za postupak no i to bi se moglo iskomplicirati poradi mirnog posjeda.
Jedino sporno bi bilo postavljanje skele na dijelu vaše čestice, ali i to susjed, prema važećim propisima Zakona o vlasništvu, može riješiti putem suda ako mu vi ne dozvoljavate, koji će odrediti kada, koliko dugo može biti skela i što sa eventualnom štetom koje ti radovi naprave.
Uvođenje građevinske inspekcije u ovaj slučaj nema smisla jer, ako mi se dobro čini, već ste postavili sličan upit prije cca dvije godine pod drugim korisničkim imenom i naveli da građ. inspekcija nije utvrdila ništa sporno za provođenje postupka.

Na temelju šturog opisa u upitu, s puno ozbiljnijom pozadinskom problematikom od suglasnosti susjeda, smatram da nije dozvoljeno postavljanje montažnog spremišta/vrtne kućice na parkiralištu, čak i da se susjedi suglase, iz slijedih razloga:
-       pod uvjetom da je provedeno etažiranje prema odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, suvlasnici su se suglasili s parkiralištem kao pripadkom vašeg posebnog dijela nekretnine, a postavljanje bilo čega na prostor predviđen za pakirališnu namjenu bi promijenilo režim korištenja tog prostora kao mjesta za ostavljanje motornog vozila, pa bi teoretski bila potrebna i njihova suglasnost (odgovor na vaše pitanje), a uostalom takav zahvat nije ni u vokaciji članka 67. stavak 3. istog Zakona
-       isto tako, takav zahvat u prostoru nije dozvoljen niti s prostorno planske strane budući da se u većini prostornih planova štite postojeća parkirališna mjesta, odnosno ne dozvoljava se njihova prenamjena
-       osvrt s građevinske strane - montažno spremište je način gradnje, te također predstavlja intervenciju u prostoru, a vrtnu kućicu na parkiralištu nema potrebe komentirati. Bitno je da se niti jedna od navedenih građevina ne spominje niti u privremenom smislu u Pravilniku o jednostavnim i drugim građevinama i radovima  a da za njeno izvođenje/postavljanje nije potrebno izdavanje građevinske dozvole ili izrada glavnog projekta (montažno spremište bi se eventualno moglo svrstati u pomoćne zgrade za čije izvođenje je potreban glavni projekt), ali obzirom na prethodno izloženo isključeno je njegovo izvođenje na parkirališnom prostoru, pa i u vašem vlasništvu – ipak osim zadovoljavanja pravno vlasničkih odnosa postoje i prostorno građevinski uvjeti koje bi trebalo uzeti u obzir. 

Smijete - članak 2. točka 7. Pravilnika o jednostavnim i drugim građevinama i radovima (s naglaskom na privremenost)

Kod nas je na vlasniku stana jedino da o kvaru obavijesti predstavnika stanara i majstore pusti u stan kada dođu ( ako kod njega curi ili pušta). Predstavnik stanara poziva majstora s liste sposobnih izvoditelja upravitelja zgrade. Ne vidim kakva je to još dodatna komunikacija neophodna, jer i mi smo imali sumnjivog predstavnika kojeg smo se na svu sreću riješili. Procedura je prilično jednostavna pa nema potrebe za bilo kakvom suvišnom komunikacijom.

Najkraće rečeno, vaša prava proizlaze iz stanja legalnosti garaže. Obzirom na manjkavost podataka u vašem upitu, iznijet ću vam tri najčešće opcije iz scenarija Zakona o gradnji i Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama:
-       ako je garaža izgrađena na temelju pravomoćnog akta za građenje izdanog do 1. listopada 2007. godine, možete podnijeti zahtjev za izdavanje uporabne dozvole za građevine  izgrađene na temelju akta izdanog do 1. listopada 2007. godine prema odredbama članka 182. stavak 2. Zakona o gradnji,
-       ili je garaža izgrađena prije 15.02.1968.godine, pa se smatra da je izgrađena na temelju pravomoćne građevinske dozvole, u tom slučaju možete podnijeti zahtjev za izdavanje uporabne dozvole za građevine izgrađene do 15. veljače 1968. godine prema odredbama članka 184. stavci 2. i 3. Zakona o gradnji. Činjenicu da li je garaža izgrađena do 1968. godine može se vrlo lako ustanoviti na stranici: https://geoportal.dgu.hr/; otiđite u osnove smještene u meniju sa strane i iskočit će vam menu s raznim slojevima digitalnih karata, među ostalima i s osnovom iz 1968., te ćete nakon što ukucate vaš broj katastarske čestice i katastarsku općinu vidjeti situaciju izgrađenosti na vašoj čestici 1968. godine.  
To su bile pozitivne varijante, ali ako ne posjedujete akt kojim se dozvoljava gradnja garaže, ili ako je ona izgrađena nakon 15.02.1968. godine, prodavatelj je istu trebao ozakoniti prema Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama. Pitajte ga, možda je ishodio pravomoćno rješenje o izvedenom stanju. Ako ne posjeduje spomenuto rješenje, tada ste u slijepoj ulici, a budući da su istekla obadva roka za podnošenje zahtjeva za legalizaciju, valja vam čekati treći krug legalizacije (on će vjerojatno biti proglašen tek kada država utvrdi potrebu za dodatnim krugom legalizacije, a to neće biti tako skoro, jer još nisu riješeni ni svi postojeći zahtjevi).
Karte su vam na stolu, nadam se da ćete moći izabrati jednu od prvih dviju karata, s time da uporabnu dozvolu možete i ne morate ishoditi, ali je bitno, da znate da ju imate pravo ishoditi, a što vam toplo preporučam. U suprotnom, nemam neki savjet, a da bi vama bio koristan.

Mislim da se vaš problem sa susjedom neće moći riješiti nekim suvislim savjetom, a kojim biste vi bili zadovoljni (i da ne završite u sudskom sporu) ili nepovrijeđeni odgovorom.
Naime, kad ste se velikodušno sa susjedom usmeno dogovorili o rušenju vrta i izvođenju njegovog parkirališta u zajedničkom dvorištu iz kojeg se ulazi i u vaš stan, čemu čuđenje što je prekršen vaš usmeni dogovor – osim ako za to ustupanje zajedničkog vlasništva niste ostvarili neku protuuslugu u vidu materijalne koristi?
Susjed je u pravu – nemate pravo osporavati korištenje njegovog parkirališta njegovoj rodbini i prijateljima, ako isti koriste parkiralište uz njegovu suglasnost, kao što im pravo prolaza ispred "vaših vratiju i vašeg dijela ulaza“ bezuspješno možete zabraniti, jer se ipak radi o zajedničkom dvorištu u suvlasništvu vas i susjeda, a obzirom da nigdje (u nekom pisanom dokumentu) taj dio ispred ulaza nije posebno izdvojen kao „vaš“.
Predložite susjedu, kojem ste usmeno odobrili rušenje vrta i uređenje parkirališnog mjesta, opet ponavljam, a da pritom niste ostvarili neku materijalnu protuuslugu, da u istoj površini vi izvedete stambeni vrt ispred  vašeg stana (pod uvjetom da je to moguće ostvariti u zajedničkom dvorištu zbog eventualno njegove nedostatne površine), pa ga za početak ogradite (najjeftiniji način je izvođenje niske ograde sa stupićima i razapetom žicom ili zidanom ogradom od par redove cigle, te posadite neko brzo rastuće grmlje uz ogradu) – time ćete spriječiti prolazak nepozvanih pored vaših vratiju i „vašeg dijela ulaza“, kao što će i stambeni vrt biti adakvatno naznačen, a što je presudno u daljnjim koracima. 
Također, trebate biti svjesni činjenice da se parkiralište može jednog dana etažirati kao pripadak susjedove samostalne uporabne cjeline (stana); prevedeno: iz statusa zajedničkog vlasništva može postati nakon etažiranja njegovo vlasništvo, a isti status bi imao izvedeni predprostor (stambeni vrt) kao pripadak uporabne cjeline (stana) u vašem vlasništvu, te ako ne pristanete dobrovoljno na postupak  etažiranja i izradu plana posebnih dijelova nekretnine, da se etažiranje također može provesti i sudskim putem.
Ukoliko nećete imati izveden i fizički izveden predprostor ispred ulaza u stan, on se neće moći niti prikazati (naznačeno) u planu posebnih dijelova nekretnine kao pripadak vašeg stana, dok će susjed vrlo lako ostvariti svoj naum pripajajući izvedeno parkarište svom stanu i prikazati ga kao pripadak svoje uporabne cjeline.
I tu ste izvukli kraći kraj – i u pogledu ostvarenih etažnih prava i u pogledu plaćanja sudskih troškova (s uključenom podjelom plaćanja izrade plana etažiranja nekretnine nekom sudskom vještaku).
Stoga, smirite tenzije i stanite na loptu (ako vaša verbalna komunikacija da rodbina i prijatelji nemaju pravo prolaziti „ispred vaših vratiju i vašeg dijela ulaza“  nije prešla granicu nakon koje nema povratka) i pokušajte se dogovoriti sa susjedom u tom smjeru – ovaj puta pisanim putem.
Mislim da je to najjednostavnija solucija u investiciju stambenog vrta (i u slučaju da baš niste ljubiteljica zelenila), a koja bi polučila neka uzajamna etažna prava (susjedu parkiralište, vama stambeni vrt) - uz to kao zaštita od prolazaka nepozvanih, s obzirom da ste umirovljenica. U slučaju da vam formiranje stambenog vrta nije u interesu, ogradite barem ulazni dio u vaš stan nekim brzorastućim grmljem.
Ako možete, preokrenite situaciju u vašu korist. Zasada, ide vam na štetu...

Ovako, te garaže su u katastru ucrtane kao tri zgrade, dvije s lijeve spojene i jedna s desne strane. U Zk ulošku su opisane kao općenarodna imovina pod upravom gradskog narodnog odbora, dakle građene su prije 1991. Općenarodna imovina tj. društveno vlasništvo dato na korištenje se moglo pretvoriti u vlasništvo prema odredbama ZV o pretvorbi društvenog vlasništva. Nadalje, pokušavajući odrediti vtijeme gradnje, prema ortofoto karti iz 1968 veća zgrada (garaže) s lijeve strane i cijela s desne strane su vidljive na istoj što bi značilo da se smatra da su izgrađene prema važečoj građevinskoj dozvoli te su kao takove legalne. Ostala je upitna samo manja zgrada s lijeve strane koja je vjerovatno dograđena kasnije te kao takova ne spada u građevine građene do 15. veljače 1968. odnosno ne bi trebala biti legalna ako nije građena prema posebnom aktu za gradnju.
Međutim, sve te činjenice bi vam moguće išle u prilog no vaš najveći problem je taj što se predmnjeva, odnosno smatra se, da je vlasnik nekretnine u društvenom vlasništvu osoba koja je u ZK upisana kao nositelj prava upravljanja, korištenja ili raspolaganja tom nekretninom a to je bio GNO Zagreb te mi se čini da je prema zabilježbi iz 2021. upravo to vlasništvo prenijeto na Grad Zagreb.
Dakle, upis vašeg vlasništva nad garažom je teško provediv. Čak i kada bi ste išli na stjecanje vlasništva dosjelošću, pošto imate kvalificiran posjed, za to bi vam bio potreban posjed od 40 godina, jer se radi o nekretninama u vlasništvu JLS (kao i kada se radi o RH), računajući od 1991.

U našem slučaju je izlazak na krov dozvoljen isključivo dimnjačaru i majstorima, jer smo nakon čvrstog krova, obnovom dobili foliju s nasipanim šljunkom po kojem se mora izuzetno pažljivo hodati. Oko toga smo se svi usuglasili. Već unutar garantnog roka su nastupili problemi pa bi svako suvišno hodanje po krovu vjerojatno izazvalo dodatne komplikacije. Napravio bih eventualno provjeru da li su u elaboratu o etažiranju ( ili nekom drugom službenom dokumentu) površine terase i krova jasno odvojene. Ako je terasa popločana ( kao kod nas) i može se koristiti neovisno od ostatka krova, zbilja ne znam koji bi bio zdravorazumski ili čak na zakonu utemeljen razlog zabrane korištenja.

Pozdrav,
Možda gospodin Marko i inkasira neke novce obzirom na smještajnu namjenu (hotela i inih građevina) i sportskih terena, mada i gradnja hotela na lijevoj  obale Korane ide tempom gradnje Skadra na Bojani.
UPU Športsko rekreacijski centar Korana je novijeg datuma, objavljen je u Glasniku grada Karlovca br. 6/22, a njime se razrađuje prostor na desnoj obali Korane.
Gradnja Akvatike na desnoj obali Korane se (su)financirala evropskim novcima - pa se gospodin Marko  opravdano može nadati da će neki od predviđenih sadržaja zabavnog parka biti također finacirani na taj način 🤞. A kako Europa voli čisti posao, možda mu parcela bude otkupljena po pristojnoj cijeni 👍.
Sve sami možda, ali ovaj puta ima nade u pozitivan ishod...

To je građevna čestica na kojoj smijete izgraditi samo zabavni park. Ako nekim čudom imate takve poslovne planove, upala vam je žlica u med. Alternativa je čekanje kupca koji bi jednog lijepog dana od Vas otkupio zemljište pa ga priveo namjeni u skladu s odredbama UPU-a. Ovdje kod nas u Zagrebu to znači da ćeš prije smrt dočekat. Sve što nije S, M ili K zona znači propalu priču po vlasnika. Ima na tisuće kvadrata zemljišta u Z, R ili čak u zoni javne namjene, a može umrijeti kao teška sirotinja. To se zove planiranje razvoja grada. Zamisli se osamdesetih, a ne provede se ni do 2023.

Da, bila su to takva nekakva ružna vremena gdje smo mi koji smo živjeli poštujući zakone ove zemlje u pravilu dobijali po nosu podnoseći besmislene zahtjeve za prenamjenu zemljišta koji su nam uredno odbijani, dok su drugi nesmetano ilegalno gradili u zelenom pojasu ili čak na zemljištu desetljećima GUP-om predviđenim za groblje, pa na kraju sve to legalizirali. Mi sad možemo samo sjest i plakat. Eto, iskreno se nadam da ćete uspjeti u svom naumu, ali zbilja ne vidim kako.

Bojim se da se nismo sasvim razumjeli. Koliko sam shvatio, Vi govorite o promjeni katastarske kulture na zemljištu ( iz šume u pašnjak), a ja o prenamjeni zemljišta iz (ne)građevinskog u građevinsko ( ono što Vas u principu zanima, jer planirate graditi).  Izmjene i dopune prostornog plana uređenja Grada Visa ( osobito pripadajuća karta) bi trebali razjasniti većinu nejasnoća. Pratite službenu stranicu pa kad najave izmjenu prostornog plana, priložite svoj zahtjev da želite prenamjenu iz zaštitne šume/šume posebne namjene u građevinsku zonu. Jedino je važna namjena zemljišta, da li je građevinska ili pak nije. To da li je katastarski pašnjak, voćnjak ili vinograd se obriše potezom pera službenika u gradskoj upravi, ali tamo negdje daleko u budućnosti, kad dođete u fazu dobijanja građevinske dozvole, nakon mogućeg prihvaćanja Vašeg zahtjeva za prenamjenu. Treba biti optimističan. Ionako nekog izbora nemate.

Malo sam se skockala i proučila građevinsku regulativu i regulativu iz prostornog uređenja koja je bila na snazi u vrijeme građenja nadstrešnice, uz opasku da je za malo koju intervenciju u prostoru nije trebalo ništa od dokumentacije.
Tada još nije bilo Pravilnika o jednostavnim i drugim građevinama i radovima, nego je popis jednostavnih građevina za čije građenje nije  bila potrebna građevinska dozvola bio sadržan u građevinskoj regulativi. I to, u članku 56. Zakona o gradnji (NN 52/99, 75/99, 117/01, 47/03) koji je bio na snazi do 31.12.2003. godine. U tom članku je pod točkom 1. bilo navedeno: " gradnju pomoćne građevine (garaže, spremišta, drvarnice i sl.) razvijene građevinske (bruto) površine do 50 m2 i visine sljemena do 4 m, koja se gradi na građevnoj čestici stambene zgrade ili obiteljske kuće za koju je izdana građevna dozvola.“ Nadstrešnice, kao građevine bez izražene funkcije (u ovom slučaju parkirališta) su se također tretirale po tom članku zakona (pod sl.). Za njihovo izvođenje se izdavala lokacijska dozvola u smislu odobrenja s rokom važenja 2 godine. Također ste bili dužni u skladu s člankom 69. istog Zakona ishoditi uporabnu dozvolu.
A što je bilo, bilo je... Sada vrijedi Pravilnik iz prethodnog posta - što vas ne amnestira od naknadno izrađenog glavnog projekta po sada važećoj građevinskoj regulativi ili u vrijeme izgradnje nadstrešnice ishođenja lokacijske dozvole.  

Dobili ste uvjetno rečeno ispravnu (polu)informaciju da ne treba ishoditi građevinsku dozvolu, ali "parkiralište na građevinskoj čestici postojeće građevine ili na drugom zemljištu s uređenim pristupom" sukladno odrebi članka 4. točka 20. Pravilnika o jednostavnim i drugim građevinama i radovima (NN 112/17, 34/18, 36/19, 98/19, 31/20, 74/22) treba izvesti na temelju glavnog projekta.
Da se radi o nadstrešnici maksimalne površine 20 m2, u tom slučaju ne bi trebala niti građevinska dozvola niti glavni projekt - članak 2. stavak 1. točka 1. alineja c) istog Pravilnika.

Ako je kuća izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom ( i nije kasnije dograđivana), ne vidim potrebe za legalizacijom. To možete razjasniti s nekim arhitektom ili mjernikom, kad objekt već nema uporabnu dozvolu zbog tko zna kojeg razloga. Možete i sami pokrenuti postupak za ishođenje uporabne dozvole, ali uz tolike izmjene i tumačenja zakona, tko zna koja je trenutna procedura. Prije petnaestak godina ste mogli s pravomoćnom građevinskom dozvolom ući u nadležni gradski ured koji bi na neviđeno izdao uporabnu dozvolu, bez izlaska na teren. Nekako sumnjam da je nešto takvo moguće i danas.

Prvo je pitanje ima li građevina više od 10 parkirnih mjesta, ako je odgovr da onda bi vrijedio odgovor Davora80.

Sandy, na žalost, ne možemo ti pružiti pravne savjete kojim bi bila zadovoljna, a nema smisla da naklapamo. Tema je zatvorena, molim da potražiš savjet odvjetnika.

Nažalost kuća je malo ukoso pomaknuta u odnosu na građevinsku a i vlasnici većeg dijela zgrade su naknadno dogradili na svom dijelu tako da ni to nije moguće.

Da li Vam je vjerovnik voljan ustupiti dug, to ovisi isključivo o njegovoj volji, ali na taj način ne bi postali vlasnik stana već bi stupili na mjesto vjerovnika te tražbine.

Prvo bih napravio uvid u spis, jer svaka promjena u Katastru mora biti potkrijepljena odgovarajućim dokumentima. Znači, neka je državna institucija možda prethodno izdala rješenje na temelju kojeg ste Vi izbrisani s te parcele, a na kojeg se Katastar poziva. Recimo, sudska presuda ili rješenje nekakvog gradskog ureda u okviru bogtepitaj kakvog upravnog postupka. Nakon toga, ako bi mi to pravo uskratili, otišao bih kod njihovog šefa da mi objasni o čemu se radi. Zajedno s ažuriranim gruntovnim izvatkom koji dokazuje da sam vlasnik. Šefovi ne vole da im nižerangirani zaposlenici muljaju iza leđa kršeći zakon. Da, ima tamo još uvijek i poštenih ljudi, pravih stručnjaka, nije sve upropašteno od strane hrpe uhljebljenika. Jednostavno, možda se čak radi i o nenamjernoj pogrešci, kao što me jednom prilikom zvala susjeda u panici jer je njena kuća s okućnicom u Katastru prebačena na susjeda koji živi niz ulicu. Tko radi taj i griješi, ali na kraju i prizna pogrešku. Vi ste odabrali najteži mogući put. Ako Vam ne daju uvid u spis, a šefa kao da baš i nije briga, kad umarširate s odvjetnikom, dat će Vam sve na što imate pravo. Da, ali to košta, i te Vam novce nitko neće vratiti.

Zbilja ne znam kako možete prikriti bilo što na zemljištu, a da ne budete optuženi za prijevaru. Kupac je prije isplate kapare pogledao parcelu jer to nalaže zdrav razum, a da mi dolazi na vrata s pričom da mu moram vratiti dvostruku kaparu jer je on nešto naknadno otkrio, rekao bih mu samo da se vidimo na sudu. Naravno da bih mu vratio sve što mi je isplatio samo da pokušam spriječiti bilo kakvu daljnju komunikaciju, jer se očigledno radi o osobi koja jako čudno razmišlja, ali moje iskustvo s kaparom je da se na taj način kupac prije svega želi osigurati da će ga nakon što riješi neke svoje probleme parcela čekati ( financiranje, npr.), a ne da bude prodana nekom drugom. To da bi potencijalnom kupcu palo na pamet da prvo isplati kaparu, po toj logici i novac po sklapanju kupoprodajnog ugovora pa da tek onda ide pogledati što je kupio, da upotrijebim sudački izraz kojeg sam vidio u obrazloženju jedne davne presude, ne zvuči baš "životno uvjerljivo".